9引言
根据《2022年全国烂尾楼研究报告》，截至2022年7月16日，全国楼盘烂尾率约为3.85%，烂尾面积为2.31亿平米。为此，多地业主发布了《强制停贷告知书》，试图通过此种途径维护自身权益。根据（2019）最高法民再245号民事判决，烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务；但这并非表示购房者都可以通过强制停贷的方式来主张权利，更不代表购房者最终能够拿到“真金白银”。
“烂尾楼”的房地产企业在债务爆发后，出现破产原因进入破产程序，涉及诸多破产债权，如以土地、在建工程、建筑物为抵押物的金融借款，建设工程承包人的工程款，拖欠的职工工资，欠缴的税费以及供应商的货款等等，对于管理人而言，购房者债权是否应当予以特殊保护以及购房者债权如何处理等问题，不仅涉及社会稳定的维护，还关切购房者生存权的保障，理应十分重视。本文将从管理人角度对购房者权利主张的应对路径进行梳理和分析，更好督促管理人履职。
一、不同类型的购房债权人
在同为购房债权的情况下，购房目的和购房价款支付方式的不同，在法律上的处理方式也不尽相同。
1.消费型购房者
消费型购房者，类似于“消费者”，根据最高院第六批指导案例第23号的判决书[1]，消费者是相对于销售者和生产者，即只要是为了个人、家庭生活而不是为了生产或者职业活动需要，在交易活动中购买、使用商品或接受服务，就应认定为“为生活消费需要”的消费者。虽然现行法律法规未对消费型购房者有明确定义，但一般是指为了居住等基本需求而购买房屋的刚需购房者。
2.投资型购房者
区别于消费型购房者，投资型购房者购房的目的往往不是满足基本生存需求，而是基于优化家庭资产配置、资产保值增值等方面的考虑购买房屋。这类购房者名下往往有其他可以用于居住的房屋，再次购房后大多会通过市场化出租、抵押贷款等方式盘活资产，取得收益。
3.以房抵债购房者
以房抵债购房者往往并非存在直接的购房需求，而是开发商在现金流紧张的情况下，无法向其直接以现金结算方式清偿债务，为维护企业自身稳定而选择与债权人订立以房抵债协议，用其名下的房产向债权人清偿债务，此类债权人就是以房抵债购房者。
二、管理人对于购房者申报金钱债权的处理
（一）优先保护支付全部或大部分购房款的消费型购房者
1.优先保护消费型购房者的债权具有必要性
首先，从交易地位平等性出发，消费购房者相较于其他债权人，例如建设工程承包人、供应商、金融机构等，无论从与房地产企业的关联程度、还是从自身信息获取能力方面、亦或从抗风险能力方面来看，都处于弱势地位。其次，从房地产市场出发，支付全部或大部分购房款的消费购房者作为刚需购房者，其有充足的购房动力，为房地产企业建造房屋提供了充足的资金，并且能为房地产市场的交易作出巨大贡献，为房地产企业迅速回款以及平稳发展提供坚实保障。最后，保障购房者的合法权益尤其是生存权，是法律首要保护的对象。况且在当今房价之下，消费购房者往往倾尽毕生积蓄，对消费购房者予以优先保护符合房地产市场现状。[2]
2.优先保护消费型购房者的法律基础
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中已明确，支付全部或大部分购房款的消费型购房者应当优先获得保护。上述批复中指出，“建设工程的价款优先权优先于抵押权及其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。[3] ”虽然该批复已经失效，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定[4] ，“在执行程序中，若买受人对被执行的房地产开发企业名下的商品房的执行有异议，欲终止对该房屋的执行，需同时满足以下三个条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”这就说明即便房屋登记在房地产企业名下，但因为购房者优先债权的属性，上述房屋不能作为房地产企业的财产而被执行。
故笔者认为，在破产程序中，有财产担保的债权优先于普通债权进行清偿，上述类型的购房者其债权优先于抵押权人。
（二）投资型购房者的债权处理及投资提示
消费性购房者债权的优先性有法律规定以及理论支撑，而对于投资型购房者而言，其债权顺位一般不优先于普通债权人，根本原因在于其债权无涉生存权，本质与其他债权无异。在实践中，投资型购房者和消费型购房者往往较难区分，管理人在审核债权时应当注重对购房者购房目的及名下房屋情况的调查，可以要求债权人出具相关承诺，或必要时要求其提供名下房屋的产调信息作为判断依据。
值得注意的是，房地产企业为回笼资金吸引购房者进行投资，往往会采用“售后返租”、“承诺回购”等方式。在此情形下，投资者需注意审查合同相对方的履行能力，尤其当承租方、承诺回购方为房地产企业关联的轻资产型企业时，在订立协议时应当更为谨慎，从房屋本身的价值出发，切忌被相关企业承诺的高额租金、高价回购等蒙蔽。因为在企业没有履行能力的情况下，所有的承诺可能都将变为一纸空文。若投资者选择通过此种方式获得投资回报的，可以要求相关企业提供担保，但实践中很难实现，请谨慎处理。
（三）以房抵债购房者债权并非必然无法获得优先受偿
在张宝峰与廊坊市祥泰房地产开发有限公司再审一案[5]中，张宝峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张宝峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张宝峰应在合同签订时向祥泰公司全额缴纳房款，但张宝峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。后祥泰公司进入破产程序，所涉房屋未能完成建造，故张宝峰的债权转化为了金钱债权。最高法院认为，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为、以房抵债行为、房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张宝峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住，因此其债权不能作为优先债权进行受偿。
值得注意的是，在以房抵债债权人申报债权的情况下，管理人除了关注是否属于购房者优先债权的范畴外，还应当关注以房抵债协议的签订背景和实然的法律关系，若涉及工程款项等，管理人可以适当释明，由债权人重新申报相关债权。
以上，按照目前的司法实践，管理人在审核购房债权人申报金钱债权时，应当关注其购房目的、购房款支付情况、名下房屋情况、是否为以房抵债等方面事实，认真甄别购房者的类型，依法核定债权。
三、管理人对于购房者行使取回权的处理
在破产程序中有一项较为特殊的制度，即取回权制度。取回权是破产法规定的一种突破破产程序约束的权利，享有取回权主要是标的财产的所有人或者其他权利人，取回权针对的对象也仅是“不属于债务人的财产”[6]。因购房债权人可能处于不同情形中，故针对不同情形下的购房债权人其取回权基础也各不相同。
1.购房债权人基于物权可以行使取回权
购房债权人购买房屋后可能存在三种登记，分别是预售合同登记备案、预告登记、不动产权登记，当并非所有的登记都产生物权效力。对于债权人取得物权后行使取回权的，管理人应当予以配合，但同时管理人应当对债权人的取回权基础进行审查。
第一，关于预售合同登记备案。预售合同登记备案的目的是保障商品房交易的安全，确保商品房买卖合同的订立。一般来说，预售合同登记备案后所涉及的房屋不能再次进行销售，也无法在所涉房屋上设定抵押。其法律依据为《城市房地产管理法》，实质上预售合同登记备案行政机关，为了保障商品房交易的安全而采取的一种行政管理手段，其并无物权登记的公示效力。 [7]因此，若购房债权人基于房屋经过预售合同登记备案，而向房地产企业的管理人主张取回权时，管理人不应受到来自预售登记备案的影响，管理人可以将上述房屋纳入破产财产，按照前述金钱债权的分类方式对购房者的主张进行处理。
第二，关于预告登记。所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记的是债权的物权化制度，其本质是债权而并非物权。[9]预告登记相关权利在一定情形下可能归于消灭，根据《民法典》的相关规定，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。[10]因此，即便购房债权人进行了预告登记，因该行为不发生物权变动的效力，故当购房债权人以此向房地产企业的管理人主张取回权时，管理人有权解除房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后，根据《民法典》的规定，购房债权人办理的预告登记亦失效，购房债权人的取回权主张则无法得到支持。
第三，购房债权人已经进行了不动产权的登记，但并未实际占有房屋时，可以向管理人主张取回权。需要注意的是，此处的不动产权登记并非仅仅指在不动产登记中心办理了不动产权登记，根据生效法律文书确定的内容取得房屋所有权的情况亦可以作为主张取回权的依据，例如已经送达的拍卖、变卖成交裁定或以物抵债裁定等。
2.债权人基于债权行使取回权较难实现
基于债权的取回权视购房债权人是否履行完毕《商品房买卖合同》项下所规定的义务而有所不同。在破产程序中，管理人对双方均未履行完毕的合同享有法定的解除权，即管理人有权决定继续履行合同或者解除合同。
（1）若购房者已经履行《商品房买卖合同》项下的义务，主要是付款义务，则从理论上来说，管理人无权解除合同。在此种情形下，若房屋已经交付给购房债权人实际使用，即便房屋仍然登记在房地产企业名下，管理人很难要求债权人返还房屋，上述财产也不能认定为债务人财产。[11]
（2）若购房者尚未支付完毕所有购房款，此时，购房者与房地产企业订立的《商品房买卖合同》属于破产法规定的双方均未履行完毕的合同，管理人享有法定解除权。若管理人决定解除合同的，购房者则无权行使取回权，而其已经支付的购房款则作为债权在破产程序中予以清偿，具体的清偿顺位则需根据其是否属于消费性购房者来判断是否属于优先债权。若不属于优先债权的，则只能作为普通债权进行清偿。
在房地产企业进入破产程序后，如前所述，正在履行中的购房合同可能面临被解除的风险，若购房者已经完成了合同项下的付款义务，则其对房地产企业享有的也仅仅为债权，而当购房者完成了对所购房屋的不动产登记时其对相应房屋享有物权，则上述房屋将不被纳入房地产企业的破产财产范围，购房者可以行使取回权。
四、结语
破产法的立法和实施应当以债务人财产保值增值为目标，以尽可能增加债务人财产的范围和价值的方式设计破产立法，并在合法性框架下以此为原则实施破产法。 管理人是破产程序的主要推动者和破产事务的具体执行者，在房地产企业破产中，涉及到购房者债权时，管理人应在法律框架内，认真考虑政策背景及其他债权人的合法利益，充分保障各方权益，根据不同情况妥善处理购房者债权。尤其是2022年12月中央经济工作会议召开，在“房住不炒”的背景下，重提房地产是支柱产业，更是给管理人履职增加了更多的考量因素。当然，购房者在购房时也应谨慎注意，认真识别、防范风险。
附注：
[1]最高人民法院关于发布第六批指导性案例的通知,〔2014〕18 号,2014-1-26
[2]夏正芳、李荐，《房地产开发企业破产债权的清偿顺序》，人民司法，2017.7，p9-14；
[3]《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
[4]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
[5]（2021）最高法民申948号，2021年3月23日；
[6]许德风.论债权的破产取回[J].法学.2012,(6):31-39.）
[7]滕恩荣.商品房预售合同登记备案不具有物权公示效力[J].人民司法.2013,(10):108-111。
[8]池伟宏.房地产企业破产重整中的权利顺位再思考[J].法律适用.2016,(03):30-34。
[9]崔建远.物权法[M].北京:中国人民大学出版社.2015.第178 页。
[10]《民法典》第二百二十一条 【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
[11]《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》
第七十一条 下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
[12]齐明.论破产法中债务人财产保值增值原则，清华法学，Vol. 12，No. 3 ( 2018)，p159-169。
