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“附记”的字里行间中究竟蕴藏着什么
发布日期:2015-10-27 14:59:12    点击量:718    [关闭]

在我们的日常生活中,我们往往因为嫌麻烦而忽视了很多一目了然的细节,而恰恰就是这些细节决定了我们之后每一步的方向,比如我们今天要聊的话题《房地产权证》中的“附记”。在我们翻开《房地产权证书》时,会有多少人会详细阅读“附记”这一栏的内容,它代表什么意思、可以为我们释明什么,我们是否思考过?在《现代汉语词典》、《新华字典》里,笔者都未能查到“附记”相应的解释,最终还是在三民书局出版的《学典》中寻得“附记,附在正文后面的说明或补充。” 那么,《房地产权证》上“附记”的存在又有着什么意义呢?

一、我们的案例

我们团队近期刚刚结束了一件房屋所有权纠纷案,该案件中的系争房屋建造在一个公共通行的平台上。其中,原、被告所各持的《房地产权证》上附记所描述的内容成为我方主张权利的切入点。

在我方提供的《房地产权证》附记页上记载着“本处房地产北侧有公共通行的平台XXX平方米,平台北侧有XXX平方米的建筑物一间……”,平台北侧的这间建筑物就是本案的系争房屋;而在对方提供的《房地产权证》上并未查见对系争房屋的记载。根据《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此,我方认为《房地产权证》所记载的房屋就是权利人对系争房屋享有所有权的证明;然而,对方认为,本案的系争房屋位于其《房地产权证》的红线范围内,因此,根据土地使用权和房屋产权的依附关系,系争房屋应归属于他们。

为了解决这其中的谜题,承办律师走访了规土局、档案馆、房地产交易中心等相关部门。根据调取到的档案,我们查见了相关政府批文及《建设工程规划许可证》等文件,在《建设工程规划许可证》上明确标注了系争房屋确实被划入在公共通行的平台范围内,而该公共通行平台本身的搭建系经过政府批文及沿街商铺讨论通过,并由我方当事人全额出资完成,由于我国的《物权法》并未规定添附制度,基于《建设工程规划许可证》、《房地产权证》、政府批文等书证,以及房屋本身存在的历史年限、公益用途之客观事实,我们认为该附记的内容就是为了释明系争房屋所有权的归属。

二、附记在法律条文中的使用

出于法律人的好奇,承办律师对“附记”这个词进行了法律检索,在上海的一些地方性法规中才能寻见这位姑娘的嫣然一笑。

根据2009年7月1日开始施行的《上海市房地产登记技术规定(试行)》内容记载,关于“附记”的相关条款共有六条,其主要内容系关于:“归并住房建设用地使用权”的记载、“地下建筑物的建设用地使用权范围为该地下建(构)筑物建成后外围实际所及的地下空间范围”和“民防工程及平时用途”的注明、“配套商品房”和“配套商品房5年内不得转租或者出租”的注记、“公共通道的建筑面积、部位”的注记。

2015年1月1日实施的《上海市公共租赁住房房地产登记技术规定》中有7处关于要求在附记栏内注记“公共租赁住房”或“廉租住房”的规定。

2015年4月1日实施的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》中仅在登记管理中提及附记,即“权利人在土地出让合同约定的物业持有期间内,签订房地产转让合同和办理转移登记,或变更房地产权证附记栏中注记的上述约定内容,需提供出让人审核同意的意见”。

通过对上述条文的枚举,我们可以发现,“附记”的主要作用系对建筑物的性质、使用等内容的补充说明。

三、实务中常见的附记

除了对法律条文的检索,笔者继续翻阅了所经办案件中的《房地产权证》,对于我们日常生活中最为常见的《房地产权证》有大产证和小产证之分,大产证上的附记内容一般系具体记载其所包含的房屋幢号、室号或部位、房屋类型、房屋结构、房屋层数、房屋竣工日期等内容;小产证上的附记内容则往往为房屋性质、权利人、共有关系、抵押情况等信息。

四、附记的法律效力

从法律条文中关于附记内容的规定到我们生活中附记的实际运用可以确认,附记正如其本意,是附在《房地产权证》后面的说明和补充,它为我们描述了权利证书中所需要细化和明确的客观事实,其本身的法律效力是由相关法律规定和不动产登记簿的法定属性所赋予的,而它所记述的是否可以作为一种权利凭证还应当根据其所描述的内容并结合相关事实证据进行考量和求证。

综上,在我们的日常生活中,除了在阅读小说时,也许鲜有机会遇到需要特别注意的“附记”,然而在购房时,请务必注意附记中所记载的内容,它不是登机机关任意为之的一笔,它可能表明了一种权属,也可能更清楚地呈现了某些我们应当或必须注意的客观事实。

 

本文作者:吴  双  律师