新闻中心

房地产企业以房抵债相关问题的探究
发布日期:2017-04-26 18:08:12    点击量:763    [关闭]

 前言

近几年,我国三四线城市的房地产市场不断降温,不少中小型房地产企业由于融资难,不得不通过民间借贷甚至于高利贷来解决资金困境,在无力清偿借款时便与债权人签订房屋买卖合同以开发的房产(在建房屋)进行抵债。但由于销售不顺,资金回笼缓慢,加之民间借贷的高息压力,中小型房地产企业面临资金链断裂的窘境。基于这些因素,很多中小型房地产企业走上破产的道路。

在这一背景之下,房地产企业以房抵债的行为引发了大量的法律纠纷。在司法实践中,这类纠纷主要存在三个方面的法律问题:1.以房抵债行为的性质和效力;2. 在房地产企业破产的情况下,债权人是否对抵债的房屋享有物上优先权(一般购房人的物上优先权的法律依据是什么);3. 当房地产企业进入破产程序时,破产管理人是否有权解除当事人基于以房抵债行为签署的房屋买卖合同。本文在查阅整理了国内大量相关案例的基础上将围绕以上三个问题对房地产企业以房抵债问题进行探究。

一、以房抵债的性质和效力

根据当事人设定以房抵债时间的不同,可以将以房抵债划分为债务履行期限届满前的以房抵债和债务履行期限届满以后的以房抵债。

(一)债务履行期限届满之前的以房抵债

在司法实践中,债务履行期限届满之前的以房抵债行为通常是指,房地产企业在与借款人签署借款合同前或签署借款合同后,于债务履行期限届满前,再与借款人签署房屋买卖合同,约定若房地产企业在债务履行期限届满时,无法偿还借款,则履行房屋买卖合同。房屋买卖合同签订后,房地产公司出具房款收据并为债权人办理预告登记。

针对这种情形,北京市高级人民法院与江苏省高级人民法院于2014年分别召开专题座谈会。两院均认为,债务履行期限届满前签订的房屋买卖合同实际上是为借款合同提供担保,具有担保债权实现的目的。因此,房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示,双方的真实意图是以房屋担保还款,双方当事人之间仅存在民间借贷法律关系。

对于认定为民间借贷法律关系后应如何处理债权人与房地产企业之间权利义务分配,北京高院认为,债权人可以选择行使两种权利。第一种,债权人依民间借贷法律关系主张偿还借款的,应当予以支持;第二种,债权人在履行清算义务的前提下,要求房地产企业办理房屋过户登记手续的,应当予以支持。

江苏高院则认为,第一,债权人以房地产企业违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的,人民法院应驳回其诉讼请求。但经人民法院释明,当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的,人民法院应当继续审理。第二,当事人在债务未届清偿期之前达成以物抵债的协议,同时明确约定在债务清偿期届满时应进行清算,该以物抵债协议在当事人之间具有法律效力,但该约定不具有对抗其他债权人的效力。

北京高院和江苏高院对于债务履行期限届满之前以房抵债行为的处理尚属法院内部的讨论意见,虽然对司法实践具有参考意义,但并没有成为正式的法律渊源。直到2015年,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(“以下简称《民间借贷司法解释》”)出台,其中第24条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

由此可以看出,最高院对于债务履行期限届满之前以房抵债行为的认定与北京高院和江苏高院的观点是一致的,即当事人之间并没有买卖房屋的意思,其真实意思是借款。在审理此类案件时,人民法院应当以当事人的真实意思为准,认定案件的法律关系为民间借贷并做出相应判决。同时,当房地产企业无法履行判决偿还本息时,债权人可以在执行阶段申请拍卖案件所涉房屋。

因此,债务履行期限届满之前的以房抵债,其性质为债的担保。即便债权人与房地产企业签订了房屋买卖合同,双方之间并不存在房屋买卖关系,仅存在民间借贷法律关系。

(二)债务履行期限届满之后的以房抵债

在司法实践中,债务履行期限届满之后的以房抵债是指,房地产企业在与借款人签署借款合同后,因借款人在债务履行期限届满后无法偿还本息,房地产企业与借款人在对借款进行结算的基础上,签署房屋买卖合同,以房屋抵偿借款。

针对这种情形,北京高院认为当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债,性质上属于债务履行方式的变更,债权人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的,应当予以支持。

江苏高院认为应区分两种情况进行认定与处理。第一种情况,债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议,在尚未办理物权转移手续前,债务人反悔不履行抵债协议,债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的,人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明,当事人要求继续履行原债权债务合同的,人民法院应当继续审理。第二种情况,当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后,一方反悔,要求认定以物抵债协议无效的,人民法院不予支持。

总的来说,对于债务履行期限届满之后签订的房屋买卖合同,北京高院支持房屋买卖合同继续履行;江苏高院在债务人同意的情况下,同样支持对于房屋买卖合同继续履行。即是说,两院均认可债务履行期限届满之后签订的房屋买卖合同有效,双方当事人之间存在真实的房屋买卖关系。

虽然《民间借贷司法解释》并没有对债务履行期限届满之后以房抵债行为的性质做出规定,但是根据2016年12月最高院发布的指导性案例-汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司(以下简称“彦海公司”)商品房买卖合同纠纷一案,我们可知,债务履行期限届满之后,债权人与房地产公司以抵债为目的的房屋买卖合同有效。

该案中,汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同,通过实际出借并接受他人债权转让,取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行,四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同,并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后,因彦海公司未偿还借款本息,双方经对账,确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同,约定彦海公司将其名下房屋出售给四人,上述欠款本息转为已付购房款,剩余购房款38601982.22元,待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。

最高院生效判决中写道:“本案争议的商品房买卖合同签订前,彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了相应的商品房预售合同,并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、等权利义务作出了约定。ŸŸŸŸŸŸ本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时,通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张,不予采信。”

由此可见,债务履行期限届满之后的以房抵债行为,意味着当事人之间存在将无法实现的民间借贷法律关系变更为房屋买卖法律关系的真实意思表示,其性质为债的履行,具有代物清偿的意义。

二、房地产企业破产过程中,债权人是否对抵债的房屋享有物上优先权

前文提到,债权人与房地产企业签订房屋买卖合同之后,通常会办理预告登记手续。债权人能否基于预告登记对抵债的房屋享有物上优先权呢?这一问题需要根据前述以房抵债的类型进行讨论。

如前文所述,对于债务履行期限届满前的以房抵债行为,债权人和房地产企业之间不存在真实的房屋买卖合同关系,亦不存在基于房屋买卖合同产生的债权债务。

根据《中华人民共和国物权法》第20条的规定,当事人为保障将来实现物权,可以申请预告登记;预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。可见预告登记是以有效的债权存续为基础保障将来物权的实现,而不是因为进行了预告登记所以债权具有了物权属性。

因此,债权人和房地产企业以不存在的房屋买卖合同债权对抵债房屋进行的预告登记,不会发生保障将来物权实现的效力,债权人也不能基于预告登记对抵债的房屋享有物上优先权。

对于债务履行期限届满后的以房抵债行为,根据相关判例,人民法院认可债权人与房地产企业存在房屋买卖合同关系,即也存在基于房屋买卖合同产生的债权债务。因此,债权人和房地产企业以存在的房屋买卖合同债权对抵债房屋进行的预告登记,会发生保障将来物权实现的效力。那么,债权人能否基于有效的房屋买卖合同与预告登记对抵债的房屋享有物上优先权呢?

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条和第2 条的规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此得出,消费者基于已支付的全部或大部分购房款而取得的债权应当优先受偿。

以房抵债的债权人能否视为购房房屋的消费者而优先受偿呢?在司法实践中,人民法院认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条的规定是基于生存权高于其他权利,为了保护个人消费者的居住权而设置,故该条规定的消费者,不应做扩大解释。以房抵债的债权人并非主动购买的消费对象,故不属于上述法规中的消费者,其对抵债的房屋享有物上优先权。

笔者对“以房抵债的债权人不属于消费者”这一点持保留态度,理由是最高院已经在指导案例中认可了债务履行期限届满后,房地产企业和债权人为了抵债而签订的房屋买卖合同的效力,即房地产企业与债权人存在房屋买卖合同关系,债权人向房地产企业实施购买房屋的民事行为,此时,债权人应当被视为消费者。至于购房款则是债权人向房地产企业支付的借款。

综上所述,对于债务履行期限届满前的以房抵债行为,由于债权人和房地产企业之间不存在真实的房屋买卖合同关系,即便已经办理预告登记手续,债权人也不享有对抵债的房屋享有物上优先权;对于债务履行期限届满后的以房抵债行为,即便债权人和房地产企业之间存在真实的房屋买卖合同关系并办理预告登记手续,债权人也会因为其并非主动购买房屋而被认定不是消费者,进而不享有对抵债的房屋享有物上优先权。

三、破产管理人是否有权解除当事人基于以房抵债行为签署的房屋买卖合同

《中华人民共和国企业破产法》第18条规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。该条赋予了破产管理人单方解除债务人与债权人之间签订的、未履行完毕的合同的法定权利,保证不对个别债务进行清偿,保证有利于破产财产清偿,从而保护全体债权人的利益。

纵观各地人民法院的判例,在房地产企业破产过程中,对于债务履行期限届满前的以房抵债行为,由于债权人和房地产企业之间实际是民间借贷法律关系,故破产管理人解除房屋买卖合同、对双方之间按照民间借贷关系确定权利义务符合事实及法律规定的。因房地产公司进入破产程序,涉及多方债权人利益,破产管理人一并解除包括借款协议、房屋买卖协议在内的尚未履行完毕的协议有利于房地产公司统筹、公平的处理债务。因此,对于债务履行期限届满前的以房抵债行为,破产管理人有权解除基于该行为而产生的借款合同、房屋买卖合同。

对于债务履行期限届满后的以房抵债行为,如前所述,在后签订的房屋买卖合同是有效的。但在司法实践中,破产管理人仍然有权解除该房屋买卖合同,原因有二。第一,该房屋买卖合同实质是房地产公司用代物清偿的方式来履行债务,并非对房屋买卖合同中房屋的物权权属的变动,并不当然地产生房屋物权变动效力。第二,用房屋代为清偿的目的在于用它来履行原来的债务,该履债行为并不能改变原债的同一性,因此只有在房屋的物权已经转移给债权人后,原来的债务才会消灭,故代物清偿应当是实践性合同,在房地产公司未实际履行交付房屋之前,履债的目的没有实现,原债务没有消失。综上,实践性合同除了双方意思表示一致,还需要交付标的物才能视为履行完毕。因此,房地产公司进入破产程序后,破产管理人发出解除房屋买卖合同的通知,并不违反法律规定。

总而言之,对于债务履行期限届满前的以房抵债行为,破产管理人有权解除当事人基于以房抵债行为签署的借款合同、房屋买卖合同;对于债务履行期限届满后的以房抵债行为,破产管理人有权解除当事人基于以房抵债行为签署的房屋买卖合同。

 结语 

本文以房地产企业为例,对以房抵债行为的性质、债权人是否对抵债的房屋享有物上优先权、破产管理人是否有权解除房屋买卖合同这三个问题进行分析,试图揭示人民法院处理房地产企业破产中以房抵债案件的倾向性,并提示债权人以房抵债的法律风险。除了房地产企业的以房抵债,本文所涉的法律分析也适用于一般债务人的以房抵债,希望本文可以为以房抵债案件的处理提供一些新的思路。

 

 

本文作者:沈 静 雷梦觉