引言
商业地产通常包括购物中心、办公楼、商业街、沿街铺面，目前还宽泛到文旅项目、产业园项目和非住宅类的经营性不动产租赁。商业地产租赁是获取商业性经营活动所需场地的重要途径。较于住宅租赁，办公楼、商铺、商业综合体等商业地产的租赁期通常较长、租金较高，且承租人一般需要承担较大的装修成本。
实践中，商业地产租赁合同通常由出租人提供，由于承租人需要负责出租物业移交后的管理与维护，其在租赁合同下的义务可能更为详尽。商业地产租赁合同具有涉及金额高、合同期长、合同条款复杂、合同履行过程会随着主体、时代背景变化而有不同等特点。笔者通过分析法律规定，并结合商业地产租赁合同审核谈判、诉讼案件处理的工作经验，梳理商业地产租赁合同中的重要条款，对合同履行层面的实际影响进行分析并提出相关建议。
重大条款概述
一、用途条款
租赁用途条款是租赁合同通常规定的条款之一，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。如承租人有特殊需求，建议应当在合同缔结时，对于用途进行相应细化，以免后起争议。如后续用途可能调整或者扩张，应当注意留下必要的调整和扩张的空间，不宜在协议中将用途范围限制的过窄。
商业地产租赁合同用途条款一般涵盖：
（1）合法使用，双方签订合同时约定房屋的用途至关重要，需要对用途进行肯定性和否定性的明确约定。
（2）合法经营，如需办理用于经营的特定许可证，如餐饮、美容等行业的许可证，应在用途条款中进行明释。
（3）符合出租人对于业态经营规划的要求，承租人不得经营出租人不接受的业态。
（4）排他性条款，限制出租人再引进与承租人经营品类相同或近似的其他品牌或租户的战略性保护条款。
建议：
1、在合同中对租赁用途进行明确约定，确保出租房屋符合约定用途，即所谓的“适租义务”。但适租义务也具有合理限度，例如就专业仓储而言，危险品、易燃易炸物品对于仓储环境有特殊要求，此时要求普通的出租人承担适租义务显然超出了合理限度。但如果出租人属于专业物流仓储供应商，并且双方已在合同中明确约定特殊用途，那么出租人就需要承担更高的适租义务。同时，承租人也有对房屋进行基本了解的义务。
2、对于证照等手续的办理，即便约定由承租人自行办理证照及相关手续，出租人也应尽到相应的配合义务。
3、如承租人对房屋有改建扩建需求，应先进行报批手续，获得施工许可证，否则可能构成违法搭建。
4、从承租人角度考虑,如对房屋或场地有特殊要求，尽量在合同中列明。一方面将出租人列为承担适租义务主体，另一方面通过细化要求，加强出租人适租义务。如房屋达不到承租人要求，此时出租人的违约责任也建议进行明确约定。
二、免租期条款
根据行业惯例，由于装修期间承租人无法使用房屋，出租人通常会给承租人提供一定的免租期，但承租人一般仍需要缴纳物业管理费、能源费用等。结合目前的司法实践，若租赁合同中无关于免租期适用条件的相关约定，在承租人违约导致租赁合同提前解除的情形下，出租人要求承租人补缴免租期内的租金的主张可能会因为缺乏合同依据而难以获得法院支持。因此免租期条款应当在合同中进行明确的约定，减少商业交易中不必要的争议，明确各方的权利义务。
建议：
1、应当明确免租期适用的具体条件。在满足特定条件后，承租人于一定期间内免于支付租金，但仍需承担除租金之外的其他费用。
2、从出租人角度考虑，建议约定分阶段免租期。如免租期共计为三个月的，分别于三年之中的12月实际履行。
3、此外还可考虑将免租期纳入违约责任，约定一些撤销免租优惠的情形。如约定“无论何种原因导致本合同的租赁期限未能完整履行，取消本条所述的全部免租期，承租人需按实际占用租赁房产的时间以及本合同约定的租金计算相应的房屋使用费。”
4、从承租人角度考虑，首先可以结合自己的装修需求争取一定的免租期，降低租金成本。其次，根据承租人提前解除租约的可能性，评估撤销免租期的风险，不约定撤销情形，或尽量限制合同条款对撤销情形的约定。
三、租金条款
作为商业地产租赁合同最核心条款，租金通常采用“【】元/天/平方米”的方式约定。租金计算方式包括固定租金、提成租金、兼具两种计算方式的混合租金（即同时约定一个固定租金金额和一个提成租金比例，按照金额更高的方式结算当月租金）。租金的支付一般采用“先付后用”的方式，承租人可根据自身付款流程，将出租人开具发票作为付款前提。
建议：
1、明确约定租金标准和计算方式。除明确“【】元/天/平方米”单价外，结合租金支付周期明确每期租金金额。例如租金按季度支付的，需明确每期租金是按照租金单价*365天*面积/4，还是按照每季度自然日总数计算租金。此外，还需明确合同内租金金额是否含税、税种、税率。
2、明确租金包含的范围。如是否包含停车位使用费、物业管理费、公共事业费、推广费、车辆管理费、电梯使用费等费用承担及支付约定。
四、保证金条款
商业地产租赁合同保证金，俗称“押金”。所谓“付三押一”即承租人每期支付三个月的租金，并支付一个月租金作为保证金。商业地产租赁合同通常将保证金作为合同履行的保证，并约定出租人享有直接从保证金中扣除相关费用的权利。
建议：
1、明确保证金抵扣范围。包括租金、物业管理费、能源费等全部费用，以及该等费用的违约金、滞纳金、损害赔偿等。
2、保证金的抵扣顺序。对于承租人而言，一般希望按照本金、利息、违约金、损失等进行抵扣。如合同没有约定，可根据《民法典》第五百六十一条规定，按照实现债权的有关费用、利息、主债务的顺序来抵扣费用。抵扣顺序对承租人承担的费用数额有较大影响，建议在合同中对抵扣顺序进行明确约定。
3、即使合同中约定了出租人有权没收保证金，实践中法院会结合违约金金额、损失、没收的保证金及免租期，按照“填平损失”的原则综合考量出租人没收保证金是否合理。但如果合同中未约定保证金可以没收，出租人一般应当返还。
4、保证金的返还条件也应当在合同中约定。如约定合同解除或终止后几日之内返还，或约定事实成就之时返还等。如果承租人销售单用途预付卡的，可以增加指定期间内未发生消费者纠纷作为退卡条件。从承租人角度出发，建议增加出租人逾期返还保证金的违约责任条款。
五、装修条款
装修条款是商业地产租赁中一项显著区别于住宅租赁的核心条款。尤其是在“网红店铺”、“打卡”、“推广”等自媒体宣传方式逐渐占据主要渠道的当下，店铺装修已经成了一项重要的指标。比如“Gentle Monster”曾经有1家店在2年时间经历了36次风格迥异的装修更新，但真正的货物最多只占据了一张桌子或一排货架的空间。所以在商业地产租赁合同中，装修条款的重要性不言而喻。
建议：
1、对于出租人而言，通过装修条款对承租人的装修行为进行一定限制，以免损毁物业或给其他承租人造成影响。一般由承租人提供装修方案和图纸供出租人审批。
2、对于承租人而言，装修条款下出租人的权利不宜过宽泛，以免不必要地增加已方的成本，或者引发与装修单位的合同纠纷。对于涉及政府审批的，承租人可以要求出租人予以配合。对于装修施工单位的行为导致的损害，承租人可以约定由其自行承担赔偿责任。
