一、承租人提出执行异议被驳回的真实案例

作为申请执行人处理一个执行异议案件，执行标的是某商业用房，被执行人以该商业房屋作为抵押担保借款，借款到期后未能偿还，债权人诉讼后，持生效判决书申请执行拍卖商业房屋。这时，有案外人拿出一份与房屋产权人签署的房屋租赁合同，提出房屋已经出租，并提供了租金支付的收据，以此主张其对于房屋有承租权，提出执行异议。

如果案外人的主张成立，那么案外人对于房屋承租权继续存在，房屋只能是带租约拍卖将减少拍卖后的执行价款，影响申请人的权利。

但是，经过分析案外人提供的房屋租赁权的证据，以及经过我们和当事人的仔细、认真的分析、调查后，认为案外人与被执行人存在一定的关联关系：

1、租赁合同的租金明显低于市场正常水平；

2、租赁合同没有经过备案登记；

3、异议人不能提供正式的租赁发票，仅提供部分款项往来记录，但是款项往来中，并没有记载资金用途；

4、经过调查，异议人曾经作为被申请人的代理人，为被申请人处理过其他事项。以此证明异议人与被执行人存在其他的关联或者合作关系，异议人提供的资金往来不能证明与租金有关；

5、异议人不能提供其在抵押权设立前占有并使用房屋的证据。

我们将以上证据提供给法庭，并说明理由，认为案外人提出的执行异议，不能充分这证明租赁关系发生在抵押权设立之前以及租赁关系真实存在。

法庭最终驳回了异议人的执行异议，房屋顺利拍卖。

从以上的案例可以得知，租赁房屋遇到执行，仅有租赁合同并不能证明享有承租权，不能阻却拍卖。

二、承租房屋后遇到执行，承租权如何处置？

遇到执行拍卖时，何种条件下的租赁房屋提出的执行异议才能成立，租赁权得到保护？何种情形执行异议不成立，租赁权不被保护？

1、法律的相关规定

《物权法》190条“抵押权和租赁权关系”规定：

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

根据法律规定，房屋出租前已被查封或者被抵押的，房屋拍卖、变卖等导致所有权变更的，原承租人无权要求继续履行房屋租赁合同，也即承租人物权要求继续占用、使用房屋。

2、法院对于承租人提出的执行异议的处理意见

根据《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行)》的通知，法院对于承租人提出的执行异议的处理意见，总结如下：

（1）异议成立，中止对房屋不负担租赁权予以变现

签订租赁协议和占有房屋均发生在法院查封、担保物权或者其他优先受偿权设立之前的，执行法院应当裁定执行异议成立，中止对房屋不负担租赁权予以变现。

A 异议成立必须符合以下的条件：

i、签署租赁合同和占有房屋，必须在法院查封之前；

ii、如果房屋上有担保物权或者其他优先受偿权，则签署租赁合同和占有房屋，必须在担保物权或者其他优先受偿权设立之前。

iii、房屋租赁合同是合法有效，依法成立的。

B 在异议成立的条件下，执行法院可以根据不同情形分别作出处理：

i、承租人要求继续承租的，执行法院应当在房屋负担租赁权的状态下对其予以变现。

ii、承租人要求解除租赁关系的，经执行当事人和有关债权人同意，可以在房屋的变价款中优先清偿承租人已经预先支付但尚

未实际承租期间的部分租金和出租人因解除租赁关系而应当承担的违约责任。执行当事人和有关债权人就优先清偿的内容无法达成一致的，执行法院应当在房屋负担租赁权的状态下对其予以变现。

在此种情形下，房屋的租赁权得到保护，承租人有权要求房屋受让人继续履行房屋租赁合同。

（2）以下的情形下，执行法院将驳回执行异议

A、经过审查，法院认为租赁权依法不能成立的，执行法院应当裁定驳回执行异议；

B、签订租赁协议或者占有房屋发生在执行法院查封之后的，执行法院应当裁定驳回案外人异议；

C、签订租赁协议和占有房屋均发生执行法院查封之前，但签订租赁协议或者占有房屋发生在担保物权或者其他优先受偿权设立之后的，执行法院应当裁定驳回案外人异议，在涤除该租赁权后拍卖房屋。

三、为保证承租权，承租人应关注的问题

1、房屋产调十分重要

在签署房屋租赁合同之前，应到不动产的登记机构查询房屋的权属以及权利限制状况，确定房屋是否有查封、抵押的情形。如果房屋存在有查封情形，建议在查封解除或者相关案件处理完毕后再承租房屋，或者仅进行短期租赁合同不定期租赁，并且不对于房屋进行高额的装修。如果房屋存在抵押，则承租人应该预见到将来可能抵押权实现时面临的风险，决定是否继续承租房屋。

2、签署书面的房屋租赁合同，进行租赁备案登记

书面的租赁合同是房屋租赁关系成立的直接证据，是租赁双方权利义务的记载。虽然租赁合同的备案登记不影响租赁合同的效力（除非合同约定以备案为生效条件），但是备案登记可以证明房屋租赁开始的时间以及租赁的事实。因此，对于房屋租赁，建议在房屋交付之前，签署书面的房屋租赁合同，并进行租赁备案登记。

3、保留占有房屋的凭证

占有房屋的开始时间，是法院认定执行异议是否成立的重要条件，房屋占有开始的时间通过占有凭证体现。占有房屋的凭证可以是出租人与承租人签订的租赁房屋交接书、承租人在出租房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明以及承租人依照租赁合同缴纳水费、电费、燃气费、通信费等公共事业用费等。在使用房屋过程中发生的水、电、煤、物业管理费等根据租赁合同由承租人承担的费用，有承租人的银行账户支付或者通过电子支付的方式支付，保存支付记录和凭证，以此证明实际占用房屋的时间。

4、保留租金支付凭证以及租赁税发票原件

租金支付是房屋租赁关系还真实存在的直接证明。租金支付应该与租赁合同一致，为了保留证据，建议通过银行转账或者电子支付的形式留存款项支付记录。租金支付应该发生在出租人与承租人之间，避免由他人代缴代付。如果通过以其他债权抵扣形式抵扣租金，将其他债权相关的资料、文件等全部作为附件留存，且各方签署书面文件予以确认。

承租人收到租金后，应该出具租赁税发票。