公房权益的特殊性，让不少家庭在承租人离世后陷入权益争夺的困境。各方往往各执一词、针锋相对：

法律真相：必须满足“在该公房内实际居住生活连续一年以上”。

例外情形：根据《上海市关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（沪高法民一[2004]44号），符合下列情形的人员也可具备继续履行租赁合同的资格：

1.在上海无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的；

2.因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在上海无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；

3.因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房，但户口未迁出的。这是实务中极易被忽略的救济点。

法律真相：这是最大的认知误区。《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》中的排除条件是“本市无其他住房”。这里的“其他住房”在司法实践中被严格解释为“福利性质取得的房屋”（如曾经享受过房改房、单位分房）。

如果当事人是按市场价购买的商品房，这属于个人财产投资，不属于享受了国家福利。因此，名下有商品房不影响其成为公房的共同居住人或新承租人。

“血缘论”者：基于“子承父业”的传统观念，认为自己即便远在外地甚至海外的子女，从未在此居住，作为法定继承人也理应参与分配。在他们看来，既然与承租人流着同样的血脉，这老屋的残余价值里理应有自己的一份红利。

“居住论”者：认为房产的核心价值在于居住使用而非变现分割，相关权益应优先归属实际在房屋内居住的人，且需优先保障他们的实际居住需求。

“扶养论”者：认为扶养义务的履行应作为房产分配的核心考量因素，作为长期与老人共同生活、切实履行扶养义务的人员，自身理应享有优先分配权或多分相应份额。

1.历史的产物与内涵

上海公有住房制度是特定历史条件下的产物，源于新中国成立初期对城镇土地及房屋的国有化背景。彼时住房不被视为商品，排除市场化流通，由国家、企事业单位统一筹资建房后，按职工工龄、家庭人口、职务职级等条件无偿分配，仅收取象征性低租金，住房维护管理成本仍由国家或单位承担^[1]。

公房的产权人（房东）是国家或集体，而居住者仅拥有“承租权”或“使用权”^[2]，即政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋^[3]。

2.是否能作为遗产分割？

老公房最核心的特征在于其“权属分离”。与商品房（私产房）不同，公房的产权并不归个人。承租人虽然长期占有、使用房屋，甚至在市场上可以进行差价换房^[4]，但他们支付的是政府定价的低廉租金，这种关系在本质上属于一种“不设期限的特殊租赁关系”。

从法律层面而言，公房承租权不属于遗产范畴。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，而公房承租权依附于特定租赁关系，并非承租人的个人合法财产，自然不符合遗产的法定构成要件。

究其根源，公房承租权源于福利分配制度，自始绑定特定主体与家庭基本居住需求，而非可自由处分的个人财产；遗产继承遵循“权利自然延伸”逻辑，公房承租权则遵循“基本居住保障延续”逻辑，二者核心要义截然不同。若允许公房承租权作为遗产继承，极易导致无实际居住需求的继承人占用稀缺公房资源，违背公房制度保障居民基本住房需求的设立初衷。

因此，老公房承租权无法通过遗嘱继承或法定继承的方式，在子女等继承人之间进行分割。

3.债权还是物权？

法学界对于公房承租权的性质曾有长期的争论。一种观点认为它纯粹是基于租赁合同的“债权”；另一种观点则认为，考虑到公房租赁的不限期性、可转让性及动迁补偿的独特性，它更趋向于一种“用益物权”^[5]。这种“物权化”的特征使得公房使用权具有了极高的市场价值，其价格往往能达到同地段产权房的七八成。实践中，上海老公房使用权可以进行差价交换（即“买卖使用权”），如（2022）沪02民终560号案件^[6]，即认可该类交易的法律效力。因此，公房承租权具备极高的市场价值也是引发纷争的重要原因。

老公房承租权虽无法继承，但在当下的市场环境下已不再仅仅是一纸租赁合同，其背后包裹着巨大的市场价值。那么当原承租人去世，谁能接过《租用居住公房凭证》，成为法律意义上的“新当家”？

1.成为“新当家”的法律依据与逻辑

根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条与《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房规范〔2024〕5号）第一条，“承租人变更”均遵循“共同居住人优先”的原则。

只有在没有符合条件的同住人时，原承租人生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属才能进入视线。该类条款的深层逻辑在于优先保障“实际居住需求”，即让那些真正生活在该房屋内的人能够“居者有其屋”，而非简单地按血缘亲疏分配。

2.“新当家”的顺位与条件——协商确定/协商无果，按照法定顺位

（1）共同居住人/同住人

变更承租人时，关于“共同居住人/同住人”的资格认定，是这场资格赛中最关键的判定标准。

《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房规范〔2024〕5号）（以下简称“公房规定（2024）5号文”）规定，“共同居住人”是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

合格的同住人需满足三重“门槛”：首先是户籍，必须在本承租房屋处拥有本市常住户口；其次是居住事实，需实际居住生活连续一年以上；最后是住房保障情况，即在本市无其他住房，或者虽有其他住房但居住困难^[7]。

• 例外情形：

住房条件特殊情形：承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。

另外，当承租房屋被国家征收时，同住人的定义按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定，“共同居住人”是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

• 例外情形：

户籍条件特殊情形（实务中以下情形可视为满足户籍条件）：在本市无常住户口，至征收决定之日，因结婚而在被征收公有住房内居住满五年的；房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被征收公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的^[8]。

居住条件特殊情形：征收时在被征收房屋有常住户口，但因居住困难、家庭矛盾无法居住，他处也未取得福利性质房屋的；知识青年、支内、支边青年及其子女按政策将户籍迁入被征收房屋的。

（2）有多名在本处有本市常住户口的“共同居住人”且彼此之间协商不一致，怎么办？

在进入具体的“排位赛”时，公房规定（2024）5号文提供了极为详尽的操作指南。当存在多名符合条件的同住人时，法律首先推崇“协商一致”。如果家庭成员能通过内部协商确定一人，出租人（通常为房管部门）应当予以变更，发放新的《租用居住公房凭证》。

不符合“共同居住人”的“门槛”标准，但符合以下情况的，亦可参与协商和指定承租人程序^[9]：

1.在上海无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的；

2.因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在上海无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；

3.因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房，但户口未迁出的。

然而，实践中利益动人心，协商往往陷入死胡同。此时，承租人的确定将按照严格的顺位执行：

A. 原承租人配偶 → B. 子女（看他处住房情况、本处居住时间长短）→ C. 父母 → D. 其他人（看他处住房情况、本处居住时间长短）

这种顺位安排再次重申了“配偶优先、兼顾实际居住情况”的原则，旨在通过精细化的排序化解家庭内部的分配僵局。

（3）无在本处有本市常住户口的“共同居住人”怎么办？

• 有具备本市常住户口的直系亲属，根据公房规定（2024）5号文，如果原承租人去世，公房里没有符合条件的“共同居住人”，就从直系亲属里选承租人，顺序如下：

A. 原承租人配偶 → B. 子女（看居住情况）→ C. 父母 → D. 其他直系亲属（看他处住房情况）

出租人指定承租人后，会通知办理变更租赁户名手续。如果对指定结果有异议，异议方应当通过司法途径解决。

因此，原承租人过世后若无在册户口共同居住人，一般从具有本市常住户口的原承租人直系亲属中选定承租人。

• ️无具备本市常住户口的直系亲属或无任何直系亲属，怎么办？——报空房并重新纳入公有住房调配体系

上海市第二中级人民法院在（2021）沪02民终11208号一案中认为：系争房屋原承租人死亡后，其直系亲属一方因户籍不在本市，不符合继续承租系争房屋的资格。物业公司作为管理单位依据政策将房屋报空处理，于法有据。该案例说明，即便存在直系亲属，若其不具备本市常住户口，出租人收回房屋，并无不当^[10]。

在极少数情况下，原承租人去世后，既没有符合条件的“共同居住人”，也没有具有本市常住户口的原承租人的直系亲属。此时，该公房租赁关系因失去特定主体而失去存续基础。由上述案例亦可推断，在既无“共同居住人”又无符合条件直系亲属的情况下，出租人（即公房产权单位或授权管理单位）可以报空房，有权收回房屋，并将其重新纳入公有住房调配体系，用于分配给其他符合租住条件的家庭或个人。

3.承租人是否应当具备完全民事行为能力？

既然公房承租权在实际中具备可继承的财产价值，那么即便承租人存在行为能力方面的限制（例如精神残疾者），其权利也不应被剥夺。在上海的司法与行政实践中，已存在将精神障碍者或年满16周岁的未成年人确认为公房新承租人的实例^[11]。这一做法体现了更强的科学性与人文关怀。上海的实践在某种意义上超越了单纯的“合同关系”框架，进而深入到对家庭成员财产权益的实质保护范畴^[12]。

公房纠纷的复杂性在于，它交织了户口、血缘、历史分房等多重因素。以下是法理与实务中的难点：

1.“空挂户口”能否分一杯羹？

很多子女为了上学或图谋未来动迁，将户口挂在老宅，但成年后早已买房搬走，或因结婚在外居住。在司法实践中，这种“空挂户口”人员在承租人变更时，由于不满足“实际居住”和“住房困难”的条件，往往无法被认定为法律意义上的同住人。

参见：张某与张某某所有权纠纷案，上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第126号民事判决书；张某a与戴某a共有纠纷案，上海市闵行区人民法院（2010）闵民一（民）初字第13613号民事判决书。

2.“差价换房”后的权属归属

上海允许公房使用权进行差价换房交易。有些家庭在老人去世前，通过这种方式将房屋卖出并置换。如果在此过程中未取得所有符合条件的同住人同意，该买卖行为可能被认定为侵权。

3.“售后公房”的质变

如果老人在世时，通过房改政策购买了公房产权，将其变为“售后公房”，房屋性质就从“使用权”转为“所有权”，成为真正的遗产，可以按照遗嘱或法定继承程序处理。历史上有几种曾扮演重要角色的分配方案^[13]：

•  “94方案”^[14]：产权证虽只登记一人，但当时具备购房资格的同住人，可在诉讼时效内主张产权共有。关于按“九四”方案购房的共有产权权利主张，1999年9月27日，上海市高级人民法院印发《几类民事案件的处理意见》（沪高法〔1999〕528号），但因94方案本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，遗留的纠纷和矛盾仍然没有解决。

• “95方案”^[15]：此类购房一般要求同住人签订内部协议以明确产权归属，否则可能影响购房效力。

• “96方案”：上海高院为本市各级法院能处理好公房出售后的纠纷案件，于1996年出台的一部司法文件《上海市高级人民法院关于印发〈处理公有住房出售后纠纷的若干意见〉的通知》（沪高法〔1996〕250号），简称“96方案”。 与“94方案”相比，后者规定产权证上登记的人名即为共有产权人，而前者要求同住人在购房时需有内部协议明确产权归属，否则难以主张共有权利‌。

• 但总而言之，由于94、95、96方案均超过了民法典规定的最长诉讼时效20年，因此也退出了历史的舞台。

• 未成年人权利：购房时未满18周岁的同住人，多被认定应随父母居住，难以单独构成共同居住人资格^[16]，一般不享有主张产权共有的权利。

4.私自买卖“使用权”的风险

虽然市场存在使用权交易，但由于公房买卖涉及承租人名称变更及相关税费，若未经产权单位审批或违背政策规定，买卖合同可能面临无效风险。特别是买受人为非本市户籍人员时，变更登记往往难以完成，买受人可能面临“房财两空”。 

面对这场复杂的“分蛋糕”博弈，若仅凭朴素的继承观念或情感诉求，往往事与愿违。唯有回归法律与政策框架，方能寻得破解之道。具体而言，可从以下三个层面着手：

1.厘清权利性质：破除“法定继承”的认知误区

首要之务，在于正确认识公房承租权的法律属性。如前所述，公房承租权并非传统意义上的所有权，而是一种兼具债权与用益物权特征的特殊财产权。它更像是一张由历史原因留下的“入场券”。这张“入场券”的持有者（即承租人）享有居住、收益乃至在特定条件下处分（如差价换房）的权利。因此，争议的焦点不应是“如何继承房子”，而是“谁有资格成为新的持券人”。只有摒弃将公房等同于私有房产的错误认知，才能避免在错误的方向上徒耗心力。

2.锚定核心标准：以“同住人”资格为裁量基石

既然承租权变更的核心在于确定新承租人，那么判断谁具备成为新承租人的资格就至关重要。上海等地的司法与行政实践已形成一套相对成熟的标准，其核心在于对“共同居住人/同住人”的认定。法院在审理此类纠纷时，会深入考察当事人的“生活轨迹”，将长期照顾老人、确无其他住房、对房屋进行过修缮等事实作为重要砝码，体现了“考量居住实绩”的原则。因此，主张权利的一方，应着重收集和提供能够证明自己满足上述三项要件的证据。

3.遵循法定程序：协商优先，核定兜底

在明确了权利性质和资格标准后，还需遵循既定的程序规则。根据现行规定，公房租赁户名的变更，必须首先经过所有符合条件的同住人协商一致。这是启动变更程序的前提条件。

然而，家庭内部意见相左乃是常态。当协商陷入僵局时，破解之道在于寻求出租人的力量介入。根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房规范〔2024〕5号），如果各方无法自行达成协议，任何一方均可向出租人申请公房变更租赁户。出租人有权在调查核实的基础上，30日内“秉公核定”新承租人。这一核定程序，为解决家庭内部无法调和的矛盾提供了解决方案，是化解争议的最终保障。