近年来违建问题，屡见不鲜，屡拆不止，因违建引发的矛盾甚至冲突，也频频出现在各类媒体报道中。
上周三，我所高级合伙人徐军律师接受央视财经频道采访，针对商品住宅领域中，尤其是违建问题比较突出的别墅违建情况，从法律角度提出建议。
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徐军律师在采访中提到：“一些年代较久远的独幢别墅，经过20至30年后，业主确实会产生一些调整的想法，客观上讲有些想法也是比较合理的。这时候，如果业主自行直接去改建，肯定是违规的。正规的做法是向有关部门申请后方可动工。申请改建的大致流程为：先依法申请建设工程的规划许可，在获取许可证后，再申请建筑工程施工许可，然后进行实施改建，这才是合法的改建，受到法律的保护。当然我们的政府部门在面对业主的改建需求时，也要客观分析改建需求是否合理，不建议简单一刀切的不予回复或不予批准。”
不论是一般建筑物违建还是商品房违建，离不开一些基础问题的梳理，故笔者整理如下若干问题，供大家参考。
#01“违建”是什么？主要形式有哪些？
违建一般指违章建筑，我国法律并没有明确“违章建筑”的定义。
从广义的建筑市场上看，违章建筑通俗地说是违反了国家《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物。例如未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定而施工建造的建筑物。
在狭义的商品住宅领域，违建问题通常发生在业主在购房后的入住装修过程中，有些自己的想法，进行房屋外观改建。但违反小区的临时管理规约，未经物业公司许可。有些是在露台上搭建阳光房、有些是把露天庭院予以封闭，更多的是封闭阳台等等，这些改建不仅破坏了小区整体的外观，也存在安全上的隐患。
实践中违章建筑主要包括：
（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；
（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；
（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；
（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；
（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
#02 对于违章建筑，政府部门一般可以采取哪些措施？
对于违章建筑，政府部门有权责令当事人停止建设、限期改正，直至要求当事人限期拆除。还有权对当事人进行罚款。在政府部门作出该等行政行为时，应当向当事人予以公告。其中，对于限期拆除的，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
《行政强制法》第四十四条规定“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”
《城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
#03 关于小区内搭建违章建筑的行为，应如何处理？
实践中存在不少业主在小区内擅自违规封闭阳台，在露台上搭建阳光房等违章建筑的行为。而商品住宅领域中，小区的前期物业服务合同或者小区临时管理规约，通常也会对该类改建行为做出禁止性约定。在前期物业管理服务合同和临时管理规约有相应约定的情况下，物业管理公司有权要求业主整改违规行为；并且可以向城市管理行政执法部门进行举报。城市管理行政执法部门有权张贴《责令改正通知书》、《违法搭建法律后果告知单》等，告知业主存在擅自搭建构筑物的行为，责令恢复原状。
如以上办法仍然不能解决纠纷，物业公司可以作为《前期物业管理服务合同》合同相对方，以业主违反合同义务为由，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求业主恢复原状以及承担相应的违约责任。
《民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。