本月初，网传成龙在北京的两套豪宅被司法拍卖。本着八卦的心理，忍不住扒了扒案件的来龙去脉。发现这是一起典型的关于房屋所有权的执行异议之诉案件：成龙购买了开发商的房屋，没办理过户手续，因为开发商欠款导致房屋被拍卖。
八卦一下 房屋购买情况
根据（2020）京民终40号《北京天鸿控股（集团）有限公司等与中泰成龙国际集团有限公司案外人执行异议之二审判决书》，2006年成龙从开发商处购房，后购房人变更为中泰成龙公司。中泰成龙公司是成龙设立的私人公司，执行董事是成龙太太林凤娇女士。同时成龙的经纪公司与开发商签署代言合同，约定开发商支付给成龙经纪公司的代言费，抵销支付一部分房款。这也导致合同单价过低，成为未能过户的因素之一。
开发商与天鸿控股公司产生债务纠纷。天鸿控股公司起诉开发商还款，同时申请保全其名下财产。而成龙购买的房屋，虽然早在2007年就交付，并一直由成龙和家人使用，但一直没有办理产权证，房屋由此被查封。
本案要点 购买的房屋被查封要拍卖执行了，是否可以申请排除执行呢？
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，房产被查封后，房屋的权利人作为案外人可以提出执行异议和执行异议之诉。符合法律规定的条件下，可以排除执行。
对于排除执行的异议，法院审理的最重要的一个条件就是：是否为权利人。
判断权利人的标准为：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
同时，最高人民法院的司法解释规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
中泰成龙公司根据以上规定，提起了案外人执行异议之诉，认为该房屋属于中泰成龙公司所有，申请排除执行。
北京市高级人民法院最终认定：中泰成龙公司购买涉案房屋，符合上述前三项，即查封前签署了购房合同，支付了全部房价款，占有了房屋。但“因中泰成龙公司以成龙代言费抵扣部分房款，合同约定的购房价款过低，欲先解决价款低的问题再办证，而拖延至房屋被查封，自身存在过错。”法院由此认为其异议不符合第四项，遂认为中泰成龙公司的购买行为不足以排除涉案房屋的强制执行，驳回了中泰成龙公司所提的请求。房屋进入拍卖程序。
盘点 那些不靠谱的购房行为
成龙作为公众人物，购买以及占有房屋是众所周知，但因没有及时办理产权证，导致房屋因为开发商债务被查封后，执行异议未能支持，房屋被拍卖。虽然房屋被拍卖后，成龙方仍有权要求开发商退还房款并赔偿损失，但开发商应该也没有了偿还债务的能力，成龙的债权实现也是遥遥无期。
联想到普通人购房，是不是也应该注意避免购房中的这些坑，以防钱房两空。下面我们就来盘一盘，有哪些不靠谱的、可能造成这些风险的购房行为：
1、借名买房：因为限购、逃避债务等各种原因，用他人名义购房，房屋登记在他人名下。
《物权法》《民法典》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”
不动产物权的效力以登记为准，房屋登记在谁的名下，该登记的人就是对外的合法权利人。如果该登记产权人将房屋出售、抵押或者因为登记产权人有债务被查封，实际权利人的权利无法得到保障。
2、买新房不办理登记和过户：因为限购原因，买房不办理网签手续，仅签署线下合同，支付款项和交付房屋，房屋不办过户手续。
这种情形与成龙购房的情形相同，一旦开发商欠债导致房屋被执行查封，因为购房人对于未办理过户手续也有责任，不能阻止房屋被拍卖执行。
3、购买二手房不过户：为保留自己的购房资格或者其他原因，购买熟人、朋友或者亲戚的二手房，仅占有房屋，不办理过户。
这种情形与借名买房相同，如果原产权人将房屋出售、抵押或者因为登记产权人有债务被查封，实际权利人的权利无法得到保障。
4、名为买房，实为借款：为了保证借款的偿还，双方签署房屋买卖合同，但是房屋并没有实际交付，也没有支付房款，更没有办理过户登记。
这种情形下，法院将根据实际情况确定为借款合同。如果房屋因为借款人的债务而被查封，出借人不能主张房屋的物权，而陷入房钱两空的风险。
从成龙购买的房屋被拍卖这一新闻，我们得到的启示：即使全国人民都知道这套房屋是你的，但是如果没有办理产权登记，仍有失去房屋的风险。因此，购买房屋后，及时办理产权登记，才能保证房屋真正属于自己所有，保护自己的财产。但是，如果你有万不得已的原因，不能以自己的名义购房或者不能办理房屋过户登记，有什么方式可以规避吗？请关注我们的微信。
