疫情之下，商业地产租赁合同中的承租人/租户纷纷以受到疫情及疫情防控措施（以下简称“疫情”）影响为由向出租人/业主提出减租、免租、提前解约等可能导致租赁合同变更或终止的要求（以下简称“免租要求”）。

面对租户的免租要求，业主应如何应对？如何与那些遭受疫情严重影响的租户分担损失、携手共度危机，同时也能合理拒绝个别租户故意夸大困难、试图借疫情不当牟利的行为。为此，我们结合近期正在处理的一些案例情况，参考我们给到客户的法律意见，站在出租人/业主的立场上，聊聊业主如何在法律上应对租户提出的免租要求，供业主参考。

面对租户的免租要求，业主的三个应对步骤：

01  第一步骤，对租户的3点要求

1．要求租户提交正式书面申请

有些小租户，也许是日常习惯使然，很随意地向业主提出申请，一个电话、一条微信，谈及的却是租金减免大事。这样做不仅不尊重对方，而且也很难形成有效书面材料，供业主进行内部汇报和讨论。下图是某客户发来的与租户之间的微信截图，有些让人哭笑不得。

面对租户的免租要求，业主应要求租户提交正式的书面申请。若疫情期间邮寄书面申请文件有困难的，可采取当下普遍实行的电子化办公形式提交。例如以邮件或微信的形式发送PDF或JPG格式的、加盖租户公章或有租户负责人签名的电子版申请文件，待以后有条件时再向业主提交正式原件。

2.要求租户说明具体理由

租户不能一言以蔽之，简单的以发生疫情为由提出免租要求。疫情确属客观事实，但是否影响到租赁合同的履行？影响履行的具体原因是什么？影响履行的程度大小？等等，需要租户说出理由。

就像上图，上来就要求免租一个月，没有理由，比较少见。

我们收到客户发来的一些租户免租申请，很多缺少具体的理由，只是提到疫情对其带来影响。这样写，让业主处理起来很为难。

3.要求租户提交必要的证明材料

一个审慎的业主，不仅需要参考租户的免租理由，还需要租户提交相应的证明材料，以证明其免租理由的真实性。这一点，法律人都很容易理解，即谁主张谁举证。

02  第二步骤：具体合同，具体分析

通过近期关于疫情与不可抗力之间关系的网络大讨论，大家基本明白了：疫情是不是不可抗力和疫情是否对租赁合同的履行造成实质性影响，以及租户是否有权适用不可抗力规定提出免租，是三件不同的事，不能混为一谈。因此，业主在面对租户的免租要求时，要针对每个租赁合同的不同情况进行分析，分析疫情是不是足以影响到租赁合同的全面履行或者部分履行，从而准确选择适用法律规定的不可抗力原则、情势变更原则、公平原则，处理变更租赁合同或终止租赁合同的实际需求。

  案例分析  

为了帮助大家了解目前市场上租户要求免租的情况，我们在提供法律顾问服务的商业地产客户中抽取了比较有代表性的10个商业地产项目，这10个项目分别位于上海市中心、近郊和远郊，包括商场和写字楼。从这10个项目反映给我们的情况看，截止本文发出之日，已向业主提出免租要求和计划要提出免租要求的租户数量非常之多。

之所以有这么多的租户提出免租要求，一方面是由于疫情对租赁合同的履行或多或少产生了影响，另一方面舆论导向也起到较大的作用，尤其是后者的作用不容小觑。其中，包括上海、北京在内各地政府部门先后出台相关政策，要求国有企业房东对承租其房屋的中小企业给予租金减免扶持，同时还鼓励其他非国有的、商业经营用途房屋的房东为租户减免租金。我们认为，这些涉及国有企业房屋租赁合同履行的决策或者舆论呼吁，并不属于本文在法律层面上讨论出租人是否有义务免租的范畴。

在这10个商业地产项目中，我们随机抽取了30个租户，并根据这些租户的不同租赁业态、不同免租要求、不同免租理由等因素对该30起案例进行归类和分析，希望对各位业主有所帮助。

注：

1）这30 起案例中绝大多数案例近期刚刚发生，业主方面对此非常慎重，相关讨论还在进行中，因而尚未形成是否同意租户免租要求的结果。

2）这10个商业地产项目所属客户不属于上海市政府部门本月下发的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》、《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》二文中要求为中小企业提供减免房租扶持政策的本市国有企业，即不存在政策性免租的外部压力。

根据租户所属业态的不同分类

根据租户申请免租的形式和内容不同分类（其中，提交证明材料的0起）

根据租户申请免租的具体要求不同分类

从上述30起案例的信息统计，我们看到：

1）在租户向业主申请免租的形式上，43%的租户未能提交正规书面申请，23%的租户在申请中未列出具体的申请理由，100%的租户未提供相应证明材料。

2）在租户提出的具体免租要求上，10%的租户要求提前解约，73%的租户要求免租（免除某期限内的租金），17 %的租户要求延迟履约，0%的租户要求减租（降低合同约定的租金标准）。

3）在申请免租的租户中，18%的租户申请免租1个月，32%的租户申请免租2个月，10%的租户申请免租3个月，5%的租户申请免租4个月,  35%的租户未明确免租期限或疫情期间。

4）在提出申请理由的租户，48%的租户理由为经营困难、现金流紧张，22%的租户理由为外地员工无法回沪或回沪需在家隔离，13%的租户理由为响应政府号召、延迟复工，4%的租户理由为政府通知停业，13%的租户理由为自行停业。

律师处理法律问题的基本原则：重事实，讲法律

针对这些租户的免租要求，业主通常希望律师能够直接给出是否同意租户免租要求的答案，但事实上这是不容易做到的。

首先，至少在目前阶段，这些租户均未提供必要的证明材料，因而无法证明租户提出的，存在因疫情所致不能继续履行租赁合同的客观情况。

其次，即使租户提交了完整的证明材料，还存在一个如何认定证明材料的真实性和疫情影响合同履行的关联性问题，在法庭上这叫质证。当然，在日常工作中，主要还是基于双方在以往合作中建立起来的信任关系，来判断证明材料的真实性。

对租户提交的证明材料与疫情影响租赁合同的关联性进行分析和判断则隶属于法律层面。

例如，某商业店铺租户提出的，其外地员工无法回沪，或回沪后需要在家隔离；某写字楼租户提出，员工响应政府号召，自愿宅在家里为国家“做贡献”，致使公司无法正式复工；有租户更是简单提出，发生了经营困难，现金流不足以支付后续租金，等等。

那么如何在法律上分析判断这些客观情况对租户继续履行租赁合同的影响程度？包括如何判断租户因此不能继续履行租赁合同？或租户继续履行租赁合同不能实现租赁合同订立的目的？或继续履行租赁合同对于租户一方明显不公平？从而正确适用不可抗力制度、情势变更制度、公平原则，做出变更租赁合同或终止租赁合同的决策。这些，在司法实践中并不容易做出认定。

基于目前的社会共识，2020年新冠病毒疫情严重程度已经超过2003年的非典疫情，例如长时期的全民居家隔离以及一些客观存在的出行限制等，在非典期间也是没有过的。甚至可以说，2003年非典疫情期间形成的司法判决观点是否能够完全于适用本次疫情，也存在一定的疑问。更何况，在我国现存的司法体系下，不同法院、不同法官对相似案件也会形成不同的判决结果，根据检索结果得出的非典期间疫情案件也不例外。

何况截止本文发出之日，疫情还在继续中，疫情对租赁合同履行的影响还在继续，对租赁合同当事人带来的损失还在继续……

  如何看待租户免租要求中的一些共性理由  

我们注意到，在30起案例中，能够提出具体免租理由的有23家租户，23家租户的免租理由存在一定的共性，并且这些共性理由在30起案例以外的众多租户案例中也是为数众多的 ，我们尝试对这些共性理由进行初步分析，看看能否成为免租的合理理由。例如：

1）  由于疫情影响，导致生意明显下降，现金流紧张，经营困难。

这里首先要纠正一个认识上的误区：很多租户认为只要受到疫情影响导致其发生经济困难就可以申请免租，这个观点显然是错误的。我们认为，只有当租户因疫情影响不能正常使用租赁房屋与租户发生经济困难之间构成因果关系，才构成讨论租户申请免租的事实基础。即，租户目前遇到的经营困难、生意下降等企业不佳状况系由于租户不能正常履行租赁合同所致，非因租赁合同履行以外的其他原因，例如市场大环境不好，导致租户发生经济困难的，显然不能构成租户在租赁合同履行方面的抗辩理由。

从商业店铺看，租户提出这方面理由是比较容易理解的。疫情到来后，商场、购物中心乃至路边的小店，那些平日熙熙攘攘的顾客、消费者为避免感染病毒机会，选择少出门、少去人群聚集地，导致商业店铺门可罗雀，租户营业额下降在所难免。从房屋租赁的角度分析，这种情况尚不足以导致承租人无法继续承租、使用房屋，即不会导致租赁合同无法履行的后果，只是对租户在订立合同时所期望的通过承租、使用房屋、获取预期收益的合同目的带来影响。在此情况下，如果疫情期间继续维持非疫情期间的租金标准，对租户可能会不公平。

如果不容易理解什么是公平原则或致使合同目的无法实现这些比较拗口的法律术语，我们可以更换个场景举个例子：假设这个租户之前与业主并无任何租赁合同关系，在疫情发生后，该租户有意向在疫情期间承租该业主的商业店铺房屋，业主一看尽然有人愿意在疫情期间承租商业房屋，自然是极力配合的。可以想见的是，双方在这份租赁合同中达成的租金标准一定会低于非疫情期间的标准，因为双方在订立这份合同时对将来通过合同履行可能实现的利益预期有所不同。

从写字楼租户看，因为承租写字楼的租户涉及三百六十行，分析疫情是否必然导致某个租户发生经营困难具有一定的复杂性。但与商业店铺租户不同的是，租户承租写字楼房屋的用途是自用和办公，其经营行为并不依托不特定的消费者群体上门光顾和消费，即受客流变化的影响较小。

对于写字楼租户简单的以遭受疫情影响、生意不好作为免租的理由，要结合租户不能正常使用房屋与其发生经营困难之间的关系，参考租户所属行业、以往的经营情况等因素进行分析。对于与租赁合同履行关系不大的、一般的经营困难、短时期的经营不顺等，倾向于认为构成合同履约的一般商业风险，不构成直接的免租理由。

2）  外地员工无法顺利回沪，或员工回沪后要在家隔离，无法及时上岗。

作为国际大都市的上海，外来从业者众多。疫情发生期间正逢春节假期结束，大批职场人士从家乡返回就业城市。国内有些地方为加强病毒防控工作，防范病毒蔓延，对来自疫情严重地区的人员或多或少采取了一些限制，例如要求采取隔离措施等。上海市还对来自外省市的在沪无业、在沪无居住地人员予以劝返。

这些针对人员管控的疫情防控措施客观上会对企业员工及时、正常的上岗带来了一些影响，但事实上，租户通常很难提供其个别员工存在因疫情影响导致其无法上岗的证据（除湖北省采取封城措施的区域员工外），最起码在上海地区人员的基本流动还是有保障的；租户也无法证明由于其个别员工无法上岗会对租赁合同的正常履行带来影响。基于前文分析，即便商业店铺租户的员工及时上岗，也不能改变整个商业消费环境低迷的局面。讨论外地员工是否及时上岗，对于分析疫情对商业店铺租赁合同的履行影响，意义并不是很大。

3）  响应政府号召，延迟复工。

写字楼租户除了也提出员工无法及时、正常上岗原因外，还较多提出延迟复工的免租理由。关于延迟复工，要区分政府强制要求企业执行的延迟复工，和企业自行采取的延迟复工两者之间的不同。在政府要求企业延迟复工的日期内（上海为2月10日前），大部分行业均予以执行，出租人和承租人没有例外。在政府要求企业延迟复工截止日期之后，企业是否继续延迟复工，由企业根据自身情况自行决定，通常也应由企业承担相应后果。从近期媒体报道看，企业复工往往会遇到政府部门的前置审批，尤其是生产型企业等人群聚集情况较突出的企业，政府对其复工条件的审查会比较严格，因而产业园区的租户受到这方面影响会较大。但对于那些仅承租写字楼用于自用办公，无实体产业的普通租户，一方面早已开启居家办公模式，另一方面如租户决定正式复工，通常也仅需向政府提交备案即可。

截止本文发出之日2020年2月24日，又一个周一，又有很多企业迎来正式复工日。接下来随着疫情影响的逐渐减小，正式复工企业越来越多，这方面的问题也将迎刃而解。因此，如果写字楼租户仅以该理由申请免租的，不仅在法律上较难认定该理由对合同履行的影响程度，而且即使认定有影响，也是比较短期的影响。

再次，如果业主能够认可租户提出的免租理由，愿意与租户共度难关、分担租户的部分损失。那么在具体操作上，接受多少的减租或免租幅度是合理的呢？在这一过程中，业主的损失是否也应予以考虑呢？

我们认为还是应该一事一议，针对每一份租赁合同，综合考虑疫情给租户履行合同和正常经营是否带来实质性的影响，以及影响大小、因果关系等，对带来实质性影响的大多数租赁合同以公平原则为基础予以处理。具体是免除租户租金还是减少租户租金，以及减免租金的幅度、比例，应视疫情对租赁合同履行的影响来确定。由于疫情影响直接造成疫情期间租赁合同不能履行的，租户有权主张免除疫情期间的租金。疫情对租赁合同在疫情期间的履行造成严重影响的，例如租户租赁的商铺受疫情影响收益大幅减少甚至亏损的，租户可以主张减少受疫情影响期间的租金。

古人云，覆巢之下焉有完卵。在如此严重的疫情之下，商业地产的业主自然也是难逃损失的。在分析业主给予租户减免租金的幅度时，如何看待业主的损失，权衡、分担双方因疫情导致的不利后果，也要考验当事人的智慧了。

03  第三步骤：妥善签署租赁合同变更协议或终止协议

若业主经过内部讨论，同意租户提出的全部或部分免租要求的，业主应与租户就租赁合同变更或终止事宜进行充分协商，并签署书面的租赁合同变更协议或终止协议（以下简称“变更协议”）。

在拟定变更协议时，业主要注意：

1）  区分双方在疫情发生之前和疫情发生之后的履约行为及各自的权利义务。若疫情发生之前，租户已有违约行为的，则除非双方协商同意，否则不因疫情发生而免除租户之前应该承担的违约责任。

2）  如业主同意减免租户租金的，应明确约定减免租金所对应的期间、减免的具体金额，或减免租金的计算公式。该约定在操作上应是确定的、无疑义的，不存在可能被理解为还会继续减免租金的理解歧义；如业主同意租户延迟履约的，还应注意由于租户延迟履约所导致的业主风险变化，并考虑相应增加租户违约责任的必要性。

3）  如业主自身在疫情期间也存在因疫情影响未能完全履约的行为，例如根据疫情防控需要，商场业主单方通知缩短商场的营业时间、写字楼业主单方通知除写字楼租户员工外，写字楼杜绝外来访客进入等等。对此类可能涉及业主违反租赁合同的行为，建议在变更协议中也予以如实披露，并对业主的责任做出清晰约定，当然可以同样参照适用于租户的免责机制。

4）  疫情影响是深远的，在签订变更协议时，业主应重新对租户有无后续履行租赁合同的能力做出分析和判断，必要时可以考虑要求租户提供相应的担保，以避免在业主向租户提供免租扶持政策后，租户仍无力后续履约，导致业主损失加大。

5）  对于商业经营用途的租赁房屋，业主应与租户明确约定恢复店铺正常营业的时间、店铺营业的具体要求以及相应的违约责任，以此督促租户努力恢复正常经营秩序。

6）在变更协议中考虑增加或调整租赁合同中的不可抗力条款。从我们的执业经验看，在各类合同中很少有将传染病或突发公共卫生事件列入不可抗力的情形之一，通过此次疫情经历，有必要吸取教训，弥补之前在此问题上的不足。同时，在合同中将不可抗力的定义在法律规定基础上予以补充完善，使之更具有可执行力。关于新增的不可抗力重点条款建议如下：

a. 不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服，且对合同履行造成实质性影响的自然灾害和社会性突发事件，包括但不限于：

（1）自然灾害，包括：地震、海啸、飓风、洪水、雷电等现象；

（2）突发性社会安全事件，包括战争、戒严、动乱、暴乱或者严重骚乱；

（3）突发性公共卫生事件，包括重大传染病疫情、群体性不明原因疾病；

（4）突发性政府行为，包括征收、征用、管制。

b. 双方确认，以上（1）自然灾害、（2）社会安全事件、（3）社会公共卫生事件，需达到突发事件预警级别中的二级及以上的预警紧急程度（或者相应的紧急程度），且政府主管部门已经采取转移、疏散、撤离人员和/或关闭或者限制使用场所、控制或限制公共活动的措施。

c. 因不可抗力导致租赁合同无法履行连续超过 天或累计超过 天的，任何一方均有权解除合同。

以下为国内33家商业地产集团于疫情早期出台的免租政策。

注：相关信息分别获取自截止本文发出之日的公开网络渠道，我们并不能完全保证该信息的真实性，如有需要，请进一步核实。