近期，笔者团队代理了一起商铺租赁合同纠纷，某大型商场的商铺承租人在进行商铺装修时被消防主管部门告知商铺租赁区域内存在消防公用疏散通道，不得占用。最终消防主管部门审核通过的商铺装修建筑面积比租赁合同中约定的租赁面积少了近60个平方米。承租人以租赁合同中未写明商铺内含有消防疏散通道为由向法院提起诉讼，要求出租人在租金结算时免去60多个平方米的租金，出租人委托我们代理该案。

在本案办理过程中，我们发现，在大型商场租赁合同履行过程中因租赁区域存在消防公用疏散通道而导致出租人与承租人之间发生纠纷的司法案例并不多，前述情形下，承租人是否有权要求调整租金呢？

经笔者检索和分析，目前司法实践中法院一般存在两种观点：

第一种观点认为：如双方已在租赁合同中约定消防通道等专用设施计算在租赁面积内的，则对承租人要求调整租金的诉求一般不予支持。参考案例有：（2018）沪0118民初22565号；（2019）沪0109民初10185号。

在（2018）沪0118民初22565号一案中，法院认为原告与被告在合同中约定，如有专用楼梯、专用消防通道、专用卫生间等专用设施的，应当计算在租赁面积内。原告与被告均确认原告在签订合同前进行了现场实地勘查了解，而所涉商铺系现状交付，原告作为餐饮经营者，对承租商铺已有的电梯、消防通道等设施不可能不会注意到，若按原告所述实际交付的面积少了86.11平方米，应当是极易判断，而此后，原告仍旧与被告签订房屋租赁合同，可见原告对承租商铺以现状接收并计算承租面积均不持异议。原告以被告交付的房屋面积未达到合同约定面积为由要求被告返还租金并赔偿损失，明显违反诚实信用原则。

第二种观点认为：消防通道不能作为租赁面积出租，消防通道相对应的租金金额应予以扣除。参考案例有：（2011）普民四（民）初字第487号；（2014）藏法民再终字第1号。

在（2011）普民四（民）初字第487号一案中，法院认为双方未约定租赁面积的计算方法，使用租赁房屋理应支付房屋租金，但因一楼大厅属于消防通道，不能作为租赁面积出租，故欠付租金的金额中应扣除一楼面积。

在（2014）藏法民再终字第1号一案中，法院认为由于双方未约定租赁面积的计算方法，因消防通道不应被占用，故相应摊位不应列入可供租赁的摊位面积之中。在通常情况下，过道及厕所属于商场必须的公共空间，也不应纳入计算租金的摊位面积之中，故相应租赁面积应予以扣除。

笔者代理的案件，租赁双方未在租赁合同中约定消防通道等专用设施计算在租赁面积内。

本案简介：

出租人、承租人于2014年10月签订房屋租赁合同，2018年1月双方续签了租赁合同，租赁期限直至2020年6月14日。租赁合同约定系争房屋租用面积为399.56平方米，租用面积由以下两部分组成:1.系争房屋内的使用面积（包括系争房屋内的内墙、立柱的面积）；2.系争房屋的墙体面积。系争房屋的租金、物业管理费、广告推广费或其他根据系争房屋面积计算的款项均以本款约定的租用面积为基数。租赁合同同时约定，承租人在此不可撤销的声明，其在签署本合同前已测量过系争房屋面积，对于租赁合同约定的租用面积不再有任何争议，系争房屋租用面积与任何人士、组织、或机关测量、登记的建筑面积或其他算法的面积有出入，双方均不对系争房屋的租金、物业费、广告推广费或其他以系争房屋建筑面积或租用面积为基数计算的任何款项做调整；系争房屋的租金按月固定租金（租赁面积x租赁面积租金单价）和月提成租金中金额较高者计算。

租赁合同签署后，承租人自2014年开始一直按照租赁合同约定的租用面积399.56平方米及租金计算标准向出租人支付租金。2018年4月承租人对系争房屋重新进行装修，在其向消防主管部门申报装修方案后，消防主管部门先后向承租人发出《建设工程消防设计审核意见书》和《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，告知承租人系争房屋需预留消防疏散通道，消防主管部门审核通过后的系争房屋建筑面积为337.96平方米。因承租人自2020年1月始拖欠租金，出租人于2020年3月告知承租人租赁合同期满后不再续约。承租人于2020年9月向法院提起诉讼，要求出租人向承租人退还租赁合同履行期间比照399.56平方米多收的61.6平方米的租金人民币847,965.07元。

本案争议焦点：经消防主管部门审核后，房屋面积减少，承租人是否可以据此要求调整租金。

我们在该案中的主要代理观点如下：

一、疏散通道、安全出口等是否可以作为房屋出租区域的一部分？

关于疏散通道、安全出口的法律规定主要包括《中华人民共和国消防法（2021修正）》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》以及《中华人民共和国安全生产法（2021修正）》等。上述法律、法规都规定了“不得占用疏散通道”、“禁止堆放物品影响疏散通道畅通”等内容。

根据上述规定，如承租人租赁区域内存在疏散通道、安全出口的，承租人不得占用、堵塞、封闭，否则承租人将会面临行政处罚，但是上述条文并未禁止出租人出租该等区域，也没有限制承租人合理使用该等区域。

由日常经验可知，大型商场的商铺区域多为开放式空间，根据商业惯例及出租习惯，商场一般会将每层的商铺区域划定若干租赁单元，然后将租赁单元整体出租，因此在一些租赁单元内会不可避免的出现消防区域（例如疏散通道、消防门）。我们认为，在确保消防疏散通道满足消防疏散功能的前提下，出租人和承租人双方是可以对相关区域进行合理利用的，即可以作为对外租赁区域的一部分，例如作为租赁单元内部的正常走道，本案中的消防疏散通道即属于该种情况。

二、消防主管部门核发的文件，可否作为承租人调整租金的依据？

承租人为证明租用面积减少，向法庭提交了消防主管部门核发文件《消防设计审核意见书》和《公众聚集场所消防安全检查合格证》，这两个政府文件中提及了“装修面积”和“场所建筑面积”的表述，另外，承租人还提到了 “装修建筑面积”的表述，该等面积数字均少于租赁合同约定的租用面积。

我们认为，上述“装修面积”和“场所建筑面积”、“装修建筑面积”三个关于面积的不同表述均与租赁合同中约定的房屋租用面积的表述不同，承租人简单的以“装修建筑面积”、“装修面积”和“场所建筑面积”数字与房屋租用面积数字不一致，来证明房屋的租用面积发生了变化，其行为混淆了房屋租用面积的含义。“装修建筑面积”、“装修面积”、“场所建筑面积”最初来源于承租人根据房屋装修设计单位做出的房屋装修设计方案，承租人并以此向消防主管机关进行消防设计方案申报。该等“装修建筑面积”、“装修面积”和“场所建筑面积”与租赁合同约定的房屋租用面积性质及计算方式明显不同，不能混同于租用面积。故消防主管部门核发文件中的“装修面积”和“场所建筑面积”之面积数字并不能构成承租人调整租金的依据。

三、如将消防疏散通道面积从计租面积中剔除将影响出租人対计租单价的确定，有悖双方的合作初衷

我们向法院提出，承租人在将近6年的系争房屋使用过程中，对系争房屋面积、场地形状、区域功能、设施设备以及消防疏散通道、应急通道等房屋基本状况应是熟悉和知晓的，在长期的租赁期间内也应有过面对消防主管部门的消防检查经历，承租人应早已知晓系争房屋存在消防疏散通道的事实。同时承租人已在租赁合同中声明其在签署合同前已测量过系争房屋的面积，对租用面积不再有任何异议，系争房屋租用面积与任何人士、组织、或机关测量、登记的建筑面积或其他算法的面积有出入，双方均不对系争房屋的租金、物业费、广告推广费或其他以系争房屋建筑面积或租用面积为基数计算的任何款项做调整。

我们进一步向法庭提出，双方租赁合同约定的399.56平方米租用面积系与计租单价相对应，两者结合共同决定着租赁单元的固定租金计算。根据租赁合同的约定，系争房屋的租金的收取约定了固定租金（以租用面积结合计租单价计算）和承租人营业额提成扣点两者取高的方式。双方在租赁合同中已确认按租用面积399.56平方米计算保底租金总价，如单独将消防疏散通道面积从计租面积中剔除，则计租面积减少势必会影响到被出租人対计租单价的确定。因而承租人所主张的应扣除消防疏散通道面积，实际系要求在计租单价不变的情况下对计租面积进行变更，有悖于双方长期以来租赁同一部位的约定。

本案审理结果：

案件经过一审审理，法院最终采纳了我们的观点，对于承租人要求调整租金的诉求不予支持。一审判决后，承租人不服判决提起上诉，二审法院经审理后维持原判。

本案的案号为【（2020）沪0101民初11468号、（2022）沪02民终5200号】，相关法院审理观点可以供业内参考。

综上，我们认为，在大型商场租赁中为了更有效和合理地利用租赁空间，租赁双方可以将消防通道、疏散通道等作为租赁区域的一部分，但双方应在租赁合同中予以明示，以避免将来出现纠纷。同时承租人及商场应当遵守消防相关规定，保证消防通道、疏散通道等应急功能处于正常、可使用的状态。