自2020年2月新冠病毒疫情（下称“疫情”）大规模爆发以来，全国各地因疫情引发的房屋租赁合同纠纷层出不穷，并于3月开始陆续进入司法程序，法院就商业地产“疫情免租”案件的审理观点和裁判走向是许多业主和租户热切关心的问题。但对全国大多数法院而言，直至2020年第三季度，关于商业地产“疫情免租”案件的审理仍以法院调解结案为主，以判决形式结案较为少见。

2020年3月24日，位于上海市静安区某商业地产项目中的XX商铺租户（原告）率先向上海市静安区人民法院提起民事诉讼，以“疫情”属于不可抗力导致租赁合同目的无法实现要求解除租赁合同，并要求商业地产项目业主（被告）返还租赁保证金等已经支付的费用，业主（反诉原告）应诉后提起反诉，以租户（反诉被告）拖欠租金、擅自解约构成违约为由要求解除租赁合同，并要求没收租户（反诉被告）租赁保证金、支付拖欠租金等费用。

由于“疫情免租”案件涉及“不可抗力”、“情势变更”、“公平原则”等较为复杂的法律问题，在当时亦属于新类型案件，一审法院尤为重视。该案经4月15日、4月30日、6月15日、8月12日四次开庭审理，最终于2020年9月28日由上海市静安区人民法院作出一审判决，判决认定租户主张的“疫情”属于不可抗力之理由不成立，租户的大部分本诉诉请被驳回，业主的大部分反诉请求被予以支持。租户不服一审判决提起上诉，二审法院上海市第二中级人民法院经过审理后于2021年2月24日作出终审判决，驳回租户上诉、维持原判。

光大所高级合伙人徐军律师带领的律师团队代理业主参加诉讼，徐军律师团队凭借丰富的争议解决经验，通过有效的诉讼策略，最终在该案一审二审中取得了令人满意的结果。该案系上海地区首起以法院判决形式结案的商业地产“疫情免租”案件，对后期类似案件的审理具有重要的参考意义。