承办律师：徐军、陈晓璐
20世纪90年代中后期，部分商品房项目在楼层编号中跳过13层、14层，却未在预售合同中明确区分名义楼层与实际建筑楼层。由此产生的楼层认定争议，一度引发多起退房及索赔诉讼。
据当时初步统计，同类风险涉及318户、总房款近2.92亿元；如开发企业退房并按总房款20%承担违约责任，潜在责任超过5800万元。光大律师代理开发企业处理系列诉讼，相关法院最终均未支持购房人的退房及赔偿请求。
案情
杨某购买了某项目“19层B室”。房屋交付后，杨某发现该房屋按地面以上自然顺序计算位于第17层，遂以交付房屋与合同约定不符为由，要求解除合同或者赔偿相当于总房款20%的经济损失。
项目房地产权证采用跳过13层、14层的编号方式，涉案房屋登记、标示为19层。案件的核心问题在于：合同约定的楼层，应按照实际建筑楼层还是项目登记编号认定。
代理要点
光大律师围绕预售合同、项目房地产权证及购房过程中的相关材料组织证据，并提出：
项目采用跳层编号方式，不违反当时的禁止性规定；
涉案房屋的项目编号、权属登记与预售合同约定一致；
相关证据能够证明购房人对项目楼层编号方式知道或者应当知道；
房屋的位置、权属及使用利益未因编号方式受到实质影响，不具备解除合同及主张赔偿的事实基础。
裁判结果
法院认为，项目房地产权证已经明确记载该幢房屋跳过13层、14层编号。涉案房屋虽然按自然顺序位于地面以上第17层，但登记编号为19层，与预售合同约定相符。
据此，法院未支持购房人关于开发企业违约以及退房、赔偿的诉讼请求。此后，相关区法院及中级法院审理的同类案件亦采纳了光大律师的主要代理意见。
案例价值
本系列案件发生于商品房预售制度发展早期。楼层标示、合同约定与权属登记之间缺乏清晰衔接，是同类纠纷集中发生的重要原因。
在代理案件的同时，光大律师将实践中发现的问题及处理意见向有关部门反映。据律所留存资料，上海市高级人民法院此后形成的《关于民事案件审理的几点具体意见（讨论稿）》，对商品房实际建筑楼层与名义楼层的区分及合同标注作出专门表述，团队的相关办案意见在其中有所体现。
本案不仅化解了开发企业面临的群体性诉讼及重大赔偿风险，也为商品房楼层编号的规范披露提供了具有实践价值的经验。
注：本案发生于20世纪90年代末至21世纪初，文中内容反映当时的交易、登记及审判实践，不作为对现行法律规则的解释。本文根据光大30周年纪念文集整理，相关当事人及项目信息已作匿名化处理。
