要理解当下的问题困境，必须回溯至改革开放初期。在计划经济体制下，土地长期实行无偿、无期限使用。土地有偿使用的实践始于上个世纪八十年代初期。1982年起，深圳、广州、抚顺等城市开始对国有土地收取土地有偿使用费和场地占用费，特别是1987年深圳市第一次协议出让国有土地使用权和第一次拍卖出让国有土地使用权（“土地有偿使用拍卖第一槌”），突破了国有土地使用权不允许转让的法律规定。

1988年《宪法修正案》增订"土地的使用权可以依照法律的规定转让"，从宪法上确认并保障了土地有偿使用与流转制度，也使得此前的地方改革实践获得根本法依据。这次修宪是我国土地使用制度的根本性变革，标志着在我国的根本大法上承认了土地使用权的商品属性，具有价值和使用价值，可以多种方式流转。1990年国务院出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（55号令），以行政法规的形式，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》规定：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。1998年修订的《土地管理法》进一步明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。宪法的修改和几部重要法律法规的出台，为国有土地有偿使用在我国的确立奠定了制度基础。

1990年，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（55号令），首次明确居住用地出让最高年限为70年，70年数字的确立有着鲜明的历史烙印。

内地商品房开发制度设计之初广为借鉴香港楼市，如新建商品房土地使用权出让——香港叫“土地批租”、新建商品房预售制度——香港叫“卖楼花”。在笔者早年担任法律顾问的位于上海市卢湾区的某外销楼盘，1996年预售开盘时在市场上率先推出了买房送“花园”“会所”“健身房”“游泳池”“儿童游乐场”等附属设施，包括不设第13、14等“不吉利”数字的名义楼层等等。这些当下早已耳熟能详，但在当时却是闻所未闻的新鲜事物，也都是源于香港楼市。题外话是，在1999年该楼盘由“期房”变为“现房”交付时恰逢东南亚经济危机的尾声，房价的下跌引发了众多的诉讼纠纷，争议内容就包括了原有的小区规划布局和附属设施的调整，处理结果是不少购房人以目前市场看来极低的价格与开发商协商和解办理了退房手续，这方面有机会可以再讲。

同样的，70年的期限也是参考了香港的土地批租制。在香港回归之前，港英政府批租土地的期间通常为75年或99年。内地立法者取了一个接近但略短的整数——70年，既体现了“土地有偿有期”，又区别于港英政府时期的长年限。

同时，内地立法者当时预设房屋物理寿命与人的生命周期（约70-80年）大致匹配，认为70年足以覆盖一代人的居住需求，到期时房屋可能已自然折旧殆尽。这导致立法重心放在了“如何出让”而非“如何续期”上。现在我们知道，国内住宅建筑的设计使用年限普遍为50年。2025年6月初住建部发布的《关于加强老旧住宅更新改造工作的指导意见》提出超过21年房龄的住房将陆续进入老龄化管理阶段。土地使用权尚未到期，房子已进入老龄，这就使得土地如何续期更加有了紧迫性。

我国《物权法》及后来的《民法典》均只提到期后“自动续期”，却未规定续期费用，这并非立法疏忽，而是有意的“技术性搁置”，主要存在两方面原因。一是争议巨大，难以共识。在《物权法》起草过程中，草案曾出现过“自动续期但应支付土地使用费，标准由国务院规定”的条款。但争议极大：一方认为买房已含土地出让金，续期不应再收；另一方认为土地国有，应象征性收费。立法机关为避免法律难产，最终删除了收费条款，留待“将来根据实际情况再作慎重研究”；二是时间红利与认知局限。2007年《物权法》出台时，距离首批商品房70年到期（约2050年代）尚有40余年。立法者认为这是一个“远期问题”，且未来财政体制、土地制度可能发生根本性变革，过早锁定规则可能适得其反。

2007年10月1日实施的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《物权法》没有提及续期费用。

2021年1月1日实施的《民法典》第359条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”该条包含两层核心含义：一是“自动续期”意味着无需权利人主动申请，使用权不会因期满而被国家无偿收回，消除了“房随地走”的恐慌。二是将续期费用的具体缴纳标准、减免条件等实质性难题，留待后续法律或行政法规解决。这实质上体现了一种“先确权、后议价”的立法智慧，但也构成了当前最大的不确定性。

针对温州等地出现的20年土地使用权到期问题（下文提及），国务院原国土资源部（现自然资源部）于2016年12月发布了《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号），确立了处理此类问题的过渡性办法。该复函明确：

“在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：

以上被业内简称为“两不一正常”。

这一复函虽被定义为“过渡性办法”，但实质上为全国范围内的住宅用地到期问题提供了“兜底性”的操作指南。它明确了在相关法律出台前，政府不会因土地到期而阻碍房屋交易或收取费用，极大地稳定了市场预期。后续自然资源部在2018年对人大代表建议的答复中，再次确认了这一政策方向，强调“基于公民财产长久受保护的原则”进行制度设计。

“两不一正常”的过渡性政策并非权宜之计，而是得到了国务院最高层的直接背书。李克强总理在2017年和2018年的全国两会总理记者会上，曾两次就这一全民关切的问题作出权威回应，奠定了“自动续期、保护产权”的政策基调。

在2017年两会记者会上，面对“房屋产权70年到期后怎么办”这一当时网络投票排名第一的民生关切，李克强总理引用了“有恒产者有恒心”的古语，明确表态：“国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。”他同时强调，国务院已责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

在次年2018年两会记者会上，李克强总理再次提及此事，表示“记得去年在记者会上，有人担心住宅土地使用权到期后会不会有问题，我们明确表示可以延期、不影响交易，而且这方面要抓紧修法。”这一表态重申了保护公民合法财产权的决心，给市场吃了一颗“定心丸”。

总理的这两次表态，实质上将“两不一正常”的操作实践提升到了国务院行政指导的层面，明确了在相关法律修法完成前，国家对待住宅用地续期问题的基本态度是“保护优先、收费暂缓”。这为后续《民法典》的“自动续期”条款落地以及各地的观望策略提供了最权威的政策依据。

温州作为全国首个集中暴露“住宅用地到期”问题的城市，其从“补缴风波”到“免费过渡”的实践路径极具样本意义。

1、背景：特殊的“20年期限”历史遗留

1990年国务院55号令（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）出台后，温州作为土地制度改革试点，在推进划拨土地转出让时，为降低居民负担、加快出让进度，在居住用地最高70年前提下按20年、30年…70年分档，由受让方自选并缴相应出让金，其时有大量住户选了最低的20年档（主要集中在鹿城区水心、上陡门等老小区）。这与全国通行的70年标准形成巨大反差，导致2016年前后这批土地集中到期，引发了全国首次关于“住宅用地续期”的全民大讨论。

2、2016年初的“补缴风波”

首批业主在办理二手房交易或抵押时，发现土地证过期。当时基层国土部门在缺乏上位法细则的情况下，参照商业用地续期逻辑，提出了“按现行基准地价补缴出让金”的方案。测算结果：补缴金额极高。例如一套总价约60-70万元的房子，补缴额高达20-30万元（约占房价的1/3），引发巨大争议。事后分析，这是地方政府在政策真空期的“技术性误读”，试图用非住宅规则处理住宅问题。

3、2016年底的“国家定调”

风波发酵后，原国土资源部（现自然资源部）紧急介入，于2016年12月23日针对温州问题出台“两不一正常”过渡性政策。在此基础上，温州国土部门立即对已冻结的交易恢复正常过户，并在不动产登记簿中备注依据国土资源部复函办理，实际未收取任何续期费用。自2016年定调后，温州再未向住宅业主征收过土地续期费用。所谓的“补缴”仅停留在历史传闻中，现行操作均为免费过渡。

4、温州启示

温州案例确立了“自动续期”原则，在实操中意味着“无需申请+免费过渡”，而非自动触发缴费义务。温州曾试图套用非住宅（商办）的补缴逻辑，被国家层面叫停。这明确了住宅用地享有特殊的财产保护待遇，不能简单按市场价“重买”土地使用权。这意味着，对于因早期政策不统一造成的“非标年限”（20年、30年等），国家倾向于通过免费续期来消化历史矛盾，而非让居民承担当年的政策试错成本。

温州的市场实践证明，住宅用地到期后的核心操作是“免费静默续期”。只要国家未出台新的有偿续期法律，业主的居住和交易权利就不会因土地年限到期而受损。

值得一提的是，也是在2016年的11月27日，中共中央、国务院发布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，该意见指出“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”该意见是完善产权保护制度的纲领性文件，对未来完善住宅用地使用权自动续期规则，具有重要的指导意义。

青岛阿里山小区是中国住宅用地“撞限”史上极具代表性的“历史遗留问题样本”。它完整呈现了从“早期试错”到“政策真空”，再到“维持现状”的复杂演变过程，其核心特征在于“早期个案补缴”与“后期集体搁置”并存的矛盾现状。

1、背景：特殊年代的“20年短命”试验

阿里山小区位于青岛市黄岛区（原青岛经济技术开发区），是上世纪80年代末土地制度改革早期的“试验品”。当时国家尚未统一规定住宅用地必须为70年，黄岛区作为改革先行区，尝试了20年、30年、35年等不同年限的土地出让模式。这批“短命”土地自2009年起（首批20年期限）开始陆续到期，涉及数千户居民。

2、市场实践的三个阶段与双重标准

在土地刚出让不久或到期初期，部分业主（主要是单位房改房或特定单位职工）曾通过特殊路径完成了续期，且存在“免费”与“有偿”两种截然不同的操作。

采用“免费延期”的情况：部分早期单位自管房业主曾通过单位统一办理，将20年期限直接延长至50年（如延至2039年），并在土地证变更记事栏注明"本宗地已补办土地使用权延期手续"，且个人未缴纳任何费用。这属于特定历史背景下（房改过渡期）的行政特批，不具备普适性。

采用"有偿补缴"的情况：也有部分业主在早期办理交易或变更时，被要求参照当时的土地出让金标准补缴一定金额（据媒体报道，如一单位按465.92元/㎡补缴4000㎡土地将期限延至2039年）。此外，2009年阿里山小区曾按区域地价×建筑面积×60%（占地折算系数）估算续期补缴额,但最终未强制执行统一有偿续期。

当大量20年期限在2009年及之后集中到期时，矛盾爆发，具体体现在：交易受阻，银行因土地到期拒绝发放抵押贷款，二手房交易因无法过户而陷入停滞，业主面临“房子在，但卖不掉、贷不了款”的尴尬；政府观望，由于国家层面缺乏细则，青岛市及黄岛区层面无法制定统一的续期收费政策，导致问题被长期搁置，形成“悬空”状态。

随着“温州案例”引发全国关注及自然资源部“两不一正常”精神的明确，阿里山小区的现状演变为两种情况：一是交易解冻（带条件），目前房屋可以正常买卖、过户，但不动产登记中心要求交易双方签署《土地到期知情书》，明确知晓土地已过期且未来政策不明，在此基础上予以办理登记。实际操作中不再收取续期费用；二是续期搁置，对于不交易、不抵押的业主，政府采取“不主动、不处理”态度，居住权利完全不受影响。官方明确表示，在国家和省级出台具体细则前，暂停办理该类房屋的土地续期业务，也不再主动向业主征收费用。

3、青岛启示

阿里山小区的实践揭示了地方处理历史遗留问题的现实逻辑：对于因早期政策不统一造成的“非标年限”，地方政府倾向于将其视为历史遗留问题，通过“维持现状”来消化矛盾，而非强行按现行地价追缴；默认“自动续期”，尽管没有红头文件明确宣布“免费”，但“允许交易+不收费+不收回”的现状，实质上构成了对《民法典》“自动续期”条款的默认执行；通过《知情书》将未来可能存在的补缴风险转移给买卖双方，政府既避免了当下的社会矛盾，也为未来可能的政策调整留出了空间。

青岛阿里山小区的市场实践本质是“历史问题的冷冻处理”，它既非温州早期的“高价补缴”，也非深圳式的“明确打折续期”，而是一种在政策不明朗下的“静默过渡”状态。

深圳是全国少有的已经实际办理过住宅用地续期手续的城市，为全国提供了样本参考。

1、土地续期领域的“首例立法”

《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府〔2004〕73号）是全国首个针对“到期房地产续期”的系统性地方规章，确立了“补缴地价=公告基准地价×35%”的核心公式。虽然该规定并非专门针对“标准70年住宅”的法律，而是为解决深圳历史遗留的“行政划拨用地”和“短年限出让”问题而生的“补丁法”，却在客观上成为了全国处理土地到期问题的“首例立法”。

2、建立了“免费顺延”和“补缴地价”两种成熟续期机制

深圳因改革开放早、土地市场化先行，存在大量早期50年年限的住宅（如香蜜湖片区部分老房、福田长城大厦），部分为出让地块，部分为行政划拨地块。这些50年年限住宅均遇到了如何续期至70年的难题。针对这类房产，深圳已建立起成熟的续期机制，且出现了“免费顺延”和“补缴地价”两种截然不同的结果。

（1）免费顺延（适用于早期出让用地）

该政策适用于1995年9月18日前已签订土地使用权出让合同，且土地用途明确为住宅的商品房。依据1996年《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，此类用地可自动顺延至70年，无需补交地价。

例如香蜜二村案例：小区某业主房产证载明土地使用年期为50年（1992-2042）。经业主申请，深圳市规自委复函确认，该宗地符合顺延条件，直接将使用年期顺延至70年，业主未支付任何费用。

（2）补缴地价续期（适用于行政划拨转性用地）

该政策适用于原土地性质为行政划拨，后补交地价转为出让用地但未调整年期的“历史遗留住宅”。依据《深圳市到期房地产续期若干规定》，此类用地需按有偿使用原则延长土地使用年期。补缴标准通常为相应用途公告基准地价的35%（旧规）或按现行地价测算规则的7%（新规）计收。

典型如福田长城大厦案例：该小区属于早期行政划拨用地上的住宅。有业主申请将一套80.6㎡住宅（原50年使用权）延长至70年，最终按住宅用途基准地价的35%补交了地价款，补缴地价约4.49万元（约合557元/㎡），仅为当时房屋市值的0.7%左右。这一“低费率”模式极大缓解了社会焦虑。

3、全国首个公开的商住楼续期案例

深圳在非住宅用地续期上有着更悠久的历史，这为住宅续期提供了参考框架，但也明确了“住宅”与“非住宅”的严格界限。国际商业大厦即是典型案例。

国际商业大厦系1980年代深圳最早的商品房/商住楼之一，当时土地并非“招拍挂”，而是行政划拨性质，大厦土地性质为商业（部分为商住混合）。作为早期的商住楼，部分单位20年产权到期后（2001年12月31日到期），业主依据《深圳市到期房地产续期若干规定》，通过补交公告基准地价35%的方式，成功办理了续期，从原20年申请延长至50年（即补30年），成为全国首个公开的商住楼续期案例。数据显示，国际商业大厦一套66.73平方米的房屋，补缴地价共计 61,704元（约合924元/㎡），这笔费用远低于按市场地价补缴的金额（可能仅为其1/10甚至更低）。

4、深圳启示

深圳的市场实践证明，住宅用地到期并非“洪水猛兽”。对于早期出让的住宅，深圳倾向于免费顺延；对于特定历史遗留的划拨转性住宅，则通过低费率补缴实现平稳过渡，其采用的“基准地价35%”（旧规）或“地价7%” （旧规）标准，远低于温州早期提出的“市场评估价”方案，且占房屋总价比例极低（如长城大厦案例补缴额约占房价0.7%），有效稳定了市场预期。这种“依法+有偿（部分）+可预期”的模式，是目前国内处理同类问题最成熟的范本之一。

通过上述表格，我们可以发现三地的实践案例存在一定的共性：

（1）起因均由当地“短年限”的土地使用权到期而触发：三地实践案例均源于早期土地出让制度不成熟导致的非标准70年（20年、30年、50年）住宅用地到期，而非真正的70年大限。

（2）形成“有偿性”共识，除温州被叫停外，青岛和深圳均确立了“土地续期原则上应有偿”的底层逻辑，打破了“自动续期等于免费”的民间想象。

（3）探索“基准地价”锚点，在涉及补缴时，公告基准地价（而非波动巨大的市场评估价）成为计算续期费用的核心基准，确保了费用的可预期性和稳定性。

同时，三地实践案例也存在显著的差异：

（1）在收费尺度上，温州早期试图触碰“市场价”红线导致失败；青岛和深圳则坚守“基准地价”打折的低费率路径，避免了社会震荡。

（2）从法治化程度看，深圳凭借特区立法权，形成了“免费顺延”与“有偿补缴”并存的精细化规则；而温州和青岛更多依赖行政批复和试点，稳定性较弱。

（3）在处置逻辑上，深圳引入了“土地来源追溯”（出让和划拨），实现了历史的公平处置，而温州和青岛早期更多是“一刀切”的应对。

北京最早出让的成批商品住宅用地多在1980年代末至1990年代初，距离70年届满（2050年代后）仍有较长时间。官方表态也确认，目前最早出让的住宅用地距到期还有40多年。正因为有充足的时间窗口，目前北京尚未出台任何针对住宅用地续期的缴费细则，也未出现类似温州或深圳的补缴案例。市场普遍遵循自然资源部的“两不一正常”指导精神，即到期后默认自动续期，不影响交易和抵押，费用问题留待国家顶层设计明确。

非标住宅的“确权风波”

虽然标准的70年住宅用地尚未到期，但北京在处理“非标准年限”（如50年）房产时，已出现具有参考价值的案例，主要代表案例是丰台造甲街南里“50年住宅”确权风波 。

丰台区造甲街南里11号楼等项目，在早期土地出让和项目开发时房屋用途为商品住宅，土地性质为综合用地（50年使用权），而非标准的70年。随着时间推移，部分业主发现房产证或合同标注的年限较短，引发了对未来权益的担忧。北京市规自委丰台分局在核查后明确，此类房屋性质确认为住宅，但土地使用年限以原始出让合同为准（即50年）。对于到期后的处理，官方口径严格遵循《民法典》自动续期原则，目前未要求提前补缴，也未设定具体续期费用标准。对于开发商在购房合同中关于“承担未来土地出让费用”的承诺，政府表示将依据合同约定督促履行，但强调续期规则最终以国家届时法律为准。

此类案例表明，北京对于历史遗留的“非标年限住宅”，目前的策略是明确房屋住宅属性，承认年限差异，但在国家细则出台前，不主动启动收费程序，维持现状稳定。

由于上海最早的商品房出让始于1990年代初，距离70年届满（约2060年代）仍有时间，目前市场上不存在因“70年到期”而触发补缴土地出让金的真实案例。

上海真正面临“房龄超长”问题的是上世纪50-60年代建成的老工房（如曹杨新村、彭浦新村）。对于这类房产，上海更多是通过城市更新，由政府进行重建或改造，解决了房屋老化问题。其中，彭浦新村多为超60年房龄，危旧房集中。政府采取部分原拆原建模式，对居民临时安置，原址重建新房后回搬，按“拆一还一”原则重新获得新房。曹杨新村房龄多超70年，具有历史风貌。政府采取保护性修缮 + 成套改造模式，即不改变土地权属，通过修缮改善居住功能。

值得注意的是，老公房的“城市更新”与出让住宅到期续期属于两个不同的问题。很多老公房土地性质为行政划拨，有的老公房属于使用权租赁性质,改造后的老公房并不改变原有土地性质。实务中，也有经重建或改造后的个别老公房补缴出让金将土地性质变为出让，补缴行为通常发生在首次出售和交易环节，上海政府部门参考财综字〔1999〕113号和国土资用发〔1999〕31号文，针对不同属性的老公房分别要求补缴相应的出让金，但该等补缴行为对出让住宅到期续期问题的参考意义不大。

与深圳的“历史欠账”不同，广州的土地出让历史相对规范，绝大多数商品住宅为标准的70年产权。因此，广州目前处于“无案例、无细则、严格观望”的阶段。

2024年3月，广州市政务部门在回复市民咨询时明确表示：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；有关续期是否需要补交土地出让金以及补交的标准，目前国家及广州市未出台具体的政策。”这一回复直接否定了市场上关于“广州已开始试点收费”的传闻，表明广州在顶层设计明确前，绝不“抢跑”。

《民法典》359条规定期满自动续期。对于续期续多久、可以续几次，学术界主要存在“无限续期说”、“固定期限说”、“建筑物消灭说”等。笔者认为，《民法典》规定的自动续期实质上给予住宅用地使用权人一种长久使用国有土地的福利，不应存在次数限制和最高时限。

温州、青岛、深圳三地的实践，打破了“自动续期等于免费”的民间想象，客观上形成了“续费有偿”的共识。

未来住宅用地续期价款的核定，是平衡土地公有法理与公民财产权保护的核心。本质上是土地财政、公民财产权与代际公平之间的博弈。如何既维护城镇土地国有的法理，又能将普通家庭的续期成本控制在“万元级”而非“数十万元级”，实现历史问题的平稳过渡，是重中之重。

结合温州、青岛、深圳三地的试错经验，未来的核定机制不应“市场价一刀切”，而应建立一套“基准地价 × 折扣系数 × 分类调节”的透明公式。

1、三地实践复盘：价差背后的“红线”与“锚点”

温州、青岛、深圳三地在“钱怎么算”这个问题上，已经给出了截然不同的答案，这为未来全国方案划定了明确的禁区与安全区。具体详见如下表格：

通过上述不同经验对比，我们可以看出，在续期价款的核定方面尤其需注重三点：

首先，要以稳定的基准地价（政府定期公布的指导价）作为前提，而非波动剧烈的市场价；

其次，需在基准地价基础上进行费率打折。若直接按100%基准地价征收（如温州初稿）阻力巨大，实操中可能导致“天价”续期费，尤其在房价高企的一线城市，社会接受度极低。以政府公布的基准地价为基数，给予较大折扣（如25%-50%），兼顾了财政收益与民众负担，更具政治可行性。在这方面，深圳的35%-60%的折扣率具有参考意义；

再次，需要根据不同住宅的种类进行前置分类，不能对所有住宅“一刀切”，需尊重历史来源，按土地来源（出让/划拨）和历史年限区分。深圳的“分类法”最具借鉴意义。具体详见以下表格：

2、未来续期价款核定的“五步公式”

参考温州、青岛、深圳三地在处理“续期问题”上的实践经验，未来全国性的续期价款（如需缴纳）核定似乎可遵循以下计算逻辑：

续期价款 = 基准地价 × 折扣系数 × 土地分摊面积 × 年期系数 × 房屋属性系数

采用各城市自然资源部门公布的“住宅用地公告基准地价”（楼面地价或地面价）。基准地价通常仅为市场价的10%-30%，且由政府定期更新，透明、可控，避免了“房价暴涨导致续期费暴涨”的恐慌。

由国家立法设定一个折扣系数（如0.35或0.5），或授权地方在区间内浮动。深圳的35%和青岛的60%证明了低费率的社会可接受度。

例如每户土地使用权分摊面积＝该户建筑面积 ×土地面积分摊率 （整宗地总土地面积÷整宗地总建筑面积）。土地出让金本质是“地钱”，不是“房钱”。青岛阿里山小区即按土地面积（约建面60%）计算，避免了按高房价计算的失真。

例如年期系数= (70-原出让年限) / 70或类似逻辑。对于20年、50年等到期的“历史短账”，只补缴剩余年限（如20年到期补未来50年的差价），而非重复缴纳已使用年限的费用。

例如：

标准70年商品房：房屋属性系数 = 0（免征）或 0.1（象征性收费）。

房改房/经适房：房屋属性系数 = 0.5（减半）或 交易时补缴。

唯一住房且低收入：房屋属性系数= 0（全额减免）。

3、配套机制：如何让“缴费”不成为痛点

即便计算公式合理，向亿万家庭直接征收“续期费”也是巨大的行政挑战，因此可以同步设立以下配套机制：

（1）“交易触发制”替代“到期征收制”

建议借鉴青岛后期做法，不主动向自住业主催缴。对于不涉及交易的房产，默认自动续期，业主无需任何操作，仅在房产买卖、赠与、抵押等产权变动环节，由新权利人一次性结清历史土地价款(如有)。这既保证了土地收益的回收，又避免了向存量自住业主大规模“征税”的社会阻力。

（2）设定“费用天花板”

建议立法明确单套住宅续期补缴总额不得超过房屋当前评估价值的一定比例，例如3- 5%，设立心理安全垫，防止因土地升值导致费用过高（如温州案例），稳定财产预期。

（3）与房地产税“二选一”

续期费用与房地产税在经济学上具有替代性——二者都是对土地所有权国有属性的经济体现。未来也有可能形成“低续期费+常态化房产税”的组合拳。可以考虑对于70年到期房屋，收取较低的一次性续期费（或免收），将其纳入房地产税征收范围，避免对同一财产权进行双重高额征税，防止税基重叠。

4、香港土地租契续期政策参考

香港特区政府采取“轻初始成本、重持续持有成本”的土地续期逻辑。在租契期满时，续期50年而无须补缴地价，但须每年缴纳相当于每年评估的房产应课差饷租值百分之三的地租。随着2024年7月5日香港《政府租契续期条例》生效，香港处理到期续期的方式从“业主申请-政府审批”转变为“公告续期”机制。地政总署会在土地到期提前数年在宪报发布续期名单，被列入名单的地契自动续期50年，业主无需提交申请、无需签署新契约。

香港模式最大的借鉴意义在于“去杠杆化”——通过将一次性巨额补地价压力，转化为每年缴纳的小额地租，避免了到期时对业主造成巨大的现金流冲击，也维持了土地财政的可持续性。这或许能为内地未来制定“有偿续期”细则时，提供一种“低费率、长周期、年缴制”的思路。

基于前文分析，要破解这一“房地产终极悬念”，未来的政策设计可以考虑遵循以下路径。

建议国务院尽快出台《住宅建设用地使用权续期条例》，明确以下核心要素：确立“低费续期”或“分类减免”原则，对于唯一自住住房、房龄超过70年的老旧小区，应考虑大幅减免或免收。明确续期后的年限，建议采用“长期+可续”模式（如每次续期50年），而非永久使用权，保留国家长远规划的空间。

鉴于一线城市与三四线城市的地价差异巨大，不宜“一刀切”，可授权省级政府在国家制定的费率区间内确定具体标准。对于已纳入城市更新计划、危房改造范围的房屋，续期政策应与拆迁补偿政策联动，避免政策冲突。

在细则出台前，应继续严格执行“两不一正常”政策，并明确告知市场：住宅用地期满不会被收回，交易权属不受影响。这能有效消除二手房市场的流动性冻结风险，避免因恐慌导致资产价格异常波动。