前言
2022年进入7月，一个比天气更加炎热的话题纷纷出现在各大媒体的首页。
7月7日，武汉恒大时代新城全体购房者一纸“强制停贷告知书”率先引发社会广泛关注，购房者称如果项目再不复工，全体购房者将停止还房贷。随后全国各地“烂尾”楼盘的购房者群起响应，据媒体不完全统计，截止2022年7月16日，全国至少出现了271份停贷告知书，“强制停贷”话题迅速成为社会舆论热点。这些购买“烂尾”楼盘购房者的诉求高度趋同，可以概括成一句话：要么项目按时复工，要么，贷款就不还了。
就购房者打算“强制停贷”话题，本所高级合伙人徐军律师近期连续接受了多家境内外媒体采访，频率最高时一天内接受三家媒体的采访，媒体的关注程度可见一斑。“强制停贷”不仅涉及到房地产行业的稳定，也关系到社会民生问题，其背后既牵涉到开发商的合规运营、银行和政府的监管监督职责，也涉及到商品房预售款监管制度是否完善、现有法律法规对“烂尾”楼盘中购房者群体的司法救济途径保护等方方面面问题，限于本文篇幅，无法一一展开。作为法律人，我们仅对打算“强制停贷”的购房者的诉讼法律风险提出自身的看法。
# 01购房者不能简单地以购房合同关系来对抗贷款合同关系
根据合同相对性原则，在购房者与开发商之间的购房合同关系项下，如果出现开发商延期交房甚至楼盘“烂尾”等违约行为，购房者可以依据购房合同的约定追究开发商的违约责任。在购房者与贷款银行之间的贷款合同关系项下，除非贷款银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使购房者有权停止向贷款银行还贷的，否则购房者做出的停止还贷行为将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任（可能会被纳入征信黑名单、银行按照贷款合同约定追究购房者的违约责任）。
也就是说，如果出现开发商延期交房甚至发生楼盘“烂尾”的情况，购房者并不能简单地以购房合同项下的开发商违约为由选择停止贷款合同项下的银行还贷。
其实，关于这一点，不仅房地产业内人士清楚，很多打算“强制停贷”的购房者也清楚。购房者冒着自身违约的风险打算“强制停贷”，这一做法无异于“伤敌一千，自损八百”。
# 02 购房者“停止还贷”的法律性质
从媒体发布的一个个“烂尾”楼盘的“强制停贷告知书”内容看，目前购房者的诉求是在贷款合同继续履行的情况下，要求暂停或调整支付一段期限的银行贷款，例如由贷款合同约定的按月支付形式改为暂停按月支付、直到楼盘复工或交房以后再恢复按月还款，这在法律上属于对贷款合同内容的变更。
《民法典》第543条规定“当事人协商一致,可以变更合同。”未征得对方同意的，不得变更合同。也就是说，如果购房者未征得贷款银行同意，自行停止还贷的，构成对贷款合同的违反，将承担不利的法律后果。
反过来讲，如果贷款银行同意与购房者协商并就还款期限等内容变更达成一致意见的，则可以避免纠纷升级。我们注意到，工、农、中、建、交五大银行曾于2022年4月7日回应新华社记者，称对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。2022年7月17日，银保监会有关部门负责人就近期重点工作进展接受《中国银行保险报》记者采访时表态，在支持地方有力推进“保交楼、保民生、保稳定”工作的同时，要做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求。
# 03 在什么情况下法院会支持购房者“停止还贷”？
经过对以往法院审理类似案件的检索和分析，我们认为购房者“停止还贷”需要满足一定的前提：
1、银行在履行贷款合同过程中存在过错
如前文分析，在购房者与贷款银行之间的贷款合同关系项下，若贷款银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使购房者有权停止向贷款银行还贷的，则购房者在此情况下有权停止还贷。
例如，贷款合同明确约定贷款银行应将购房者的个人按揭贷款拨付至贷款合同约定的开发商开设的“商品房预售款专用监管账户”，但贷款银行却违约拨付至开发商的其他账户，从而导致商品房项目因资金短缺发生停工、“烂尾”的，法院可能会支持购房者的停贷诉求。
参考案例：广东省高级人民法院审判的某楼盘系列案件（案号：（2018）粤民申7515、7516、7517···7523号等9起案件）。
在该9起案件中，贷款银行未将购房者的按揭贷款支付到项目对应的预售资金监管账户，而是转到开发商的其它帐户，最后资金被开发商挪用导致项目“烂尾”。在该9起案件中，广东省高院从公平原则出发，维持了一审二审判决。广东省高院认为：银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定购房者从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向银行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，购房者已经向银行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时购房者仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。最终广东省高院裁定驳回银行的再审申请。
2、开发商未按照约定期限交付房屋，购房者选择解除购房合同和贷款合同
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，已被修订）（以下简称商品房买卖合同司法解释）第二十五条第二款、《商品房买卖合同司法解释（2020修正）》第二十一条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
上述同一规定内容，在以往的司法实践中却出现了不同法院的不同解读，甚至有的法院认为在购房合同和贷款合同均解除的情况下，向银行返还按揭贷款的责任人是购房者，同时认为购房者向银行还款后有权向开发商追偿。
最高人民法院审理的一起再审申诉案件【（2019）最高法民再245号】，针对上述情况对二审生效判决做出了改判（二审法院判决结果为在《商品房预售合同》、《借款合同》、《抵押合同》均已解除的情况下，购房者仍需向银行偿还贷款）。最高人民法院认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房者不负有返还义务；案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房者（借款人）的情况下，银行拟定该条内容，意味着要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该条款对购房者不具有拘束力。本案中，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。最终，最高院认定银行请求购房者归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立。
该起由最高人民法院做出的再审案件改判案例明确了“烂尾楼”风险不应当全由购房者承担，因为开发商原因导致楼盘“烂尾”无法交付，致使购房合同、贷款合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人（购房者）不负有返还义务。
最高人民法院的这一再审改判案例相当于为此类案件统一了裁判规则，也相当于为购房者在选择解除购房合同和贷款合同后是否需要继续向银行偿还贷款，吃了一颗“定心丸”。
3、法院直接判决变更贷款合同内容的其他可能性
如前文分析，购房者向贷款银行提出的“停止还贷”诉求属于合同变更。在以往的司法实践中，尚无在贷款合同继续履行的情况下，由购房者起诉至法院，要求变更还贷期限等合同内容的诉讼案例。
《民法典》第 533 条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”
根据上述法律规定，如果购房者向法院主张变更贷款合同内容的，则必须承担严格的举证责任，证明贷款合同的基础条件发生了购房者在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于购房者明显不公平，否则法院直接判决变更合同内容的可能性不大。
值得一提的是，该条法律规定所设立的“情势变更”原则以及所援引的“公平原则”，成为各地法院在疫情期间审理“涉疫”案件并直接做出变更合同内容判决结果的法律依据之一。当然，疫情及疫情防控措施的发生及存在具有特殊性，其对合同履行的影响也是非常巨大的，最高人民法院为此也专门出台了“涉疫”案件的审理指导意见，而购房者“强制停贷”的事实基础和法律适用情况与“涉疫”案件存在明显的不同，法院直接判决变更贷款合同内容的可能性不大。
在现有的国内商品房期房预售制度架构下，如果遇到楼盘“烂尾”情况，往往会使得购房者居于不利的法律地位，届时购房者无论是主张解除购房合同还是选择继续履行，都会面临资金回收的法律风险。我们理解购房者打算“强制停贷”的心情，但要提醒购房者依法理性维权，避免承担不利的法律后果。
