目前，新冠肺炎疫情（以下简称“疫情”）的形势已经得到有效防控，全国各地各行各业均已走上复工复产之路，但基于本次疫情的复杂性和持久性，其对房屋租赁市场尤其是商业地产租赁产生的影响仍在持续显现。
疫情爆发之初，商场、购物中心门可罗雀，整个商业地产租赁行业遭受了严重冲击。就当时社会各界广为关注的由于疫情引发的“租金是否能够减免”和“合同可否提前解约问题”（简称“疫情免租”），徐军律师于 2 月 24 日在在光大律师事务所微信公众号上撰写了名为《业主：你知道怎么和租户谈免租吗？》的文章，文中观点受到商业地产同行的关注。
随着此次疫情引发的房屋租赁合同纠纷陆续进入司法程序，法院就商业地产“疫情免租”案件的审理观点和裁判走向是许多业主和租户热切关心的问题。
为此，我们对各地法院审理的商业地产“疫情免租”案件进行了检索和筛选。本文我们将围绕筛选出的案件，从当事人提出的“租金减免”及“合同解除”两类诉讼主张为切入点进行案件剖析，并就法院的裁判观点进行总结，以期为各位业主和租户在类似租赁合同纠纷上提供借鉴和指引。
一、检索条件及检索结果
（一）检索条件
1.案例来源：Alpha 法律数据库
2.检索关键词：房屋租赁合同、新型冠状病毒、疫情、2020 年
3.案由：房屋租赁合同纠纷
4.范围：全国范围内
5.审判程序：一审、二审
6.期间：2020 年 2 月 1 日至 2020 年 7 月 31 日
（二）检索结果
按照上述检索条件，我们最终共检索到 208 件案件。其中，30 件案件因当事人一方受疫情影响不能参加诉讼或者不具备开庭条件而被裁定中止诉讼（28 件）或者撤回起诉（2 件）。
我们在剩余 178 件案件中剔除了住房租赁合同纠纷 89 件、承租国有企业经营性房产的租赁合同纠纷 8 件（因适用国有企业减租政策引发的纠纷不具备代表性），以及虽在疫情期间审理但争议事实发生在疫情之前的租赁合同纠纷 45 件，最终筛选出具有参考意义的商业地产“疫情免租”相关案件 36 件（案件情况见图一）。
图一
二、36 件案件总体数据分析
（一）案件的地域分布集中在华中和华东地区
从地域分布来看，36 件案件中湖南省（9 件）、浙江省（5 件）、江苏省（4 件）、安徽省（3 件）、上海市（2 件）、湖北省（2 件）、陕西省（2 件）、北京市（1 件）、广东省（1 件）、广西壮族自治区（1 件）、云南省（1 件）、贵州省（1 件）、重庆市（1 件）、四川省（1 件）、河南省（1 件）、宁夏回族自治区（1 件）（案件地域分布情况见图二）。
图二
（二）案件的业态分布集中在酒店、零售和餐饮业
从租户业态角度来看，36 件案件中涉及到的业态较为丰富，包括酒店行业（11 件）、零售业（9 件）、餐饮业（7 件）、教育行业（2 件）、娱乐业（均为健身房，2 件）、旅游业（1 件）、医疗行业（1 件）、物流行业（1 件）、摄影服务业（1 件）、办公楼（1 件）（案件业态分布情况见图三）。
图三
（三）租金减免和合同解除两项诉讼主张在案件中的占例
从诉讼主张来看，36 件案件中，单独涉及租金减免的案件共 12 件，单独涉及解除租赁合同的案件共 11 件，而同时涉及租金减免和解除租赁合同的案件共 13 件（见图四）。
图四
三、36 件案件具体分析
（一）租金减免案件
在该 36 件案件中，单独涉及租金减免的案件共 12 件，既涉及租金减免又涉及解除租赁合同的案件共 13 件，即涉及到租户提出租金减免主张的案件总计 25 件。
从租金减免主张的提出方式上看，24 件案件是在业主作为原告起诉租户要求支付拖欠租金案件中，由租户作为被告在庭审过程中提出以疫情为由要求租金减免的主张；1 件是由租户作为原告起诉业主要求减免租金的案件【（2020）苏 0106 民初 2028 号案件】。
在该 25 件案件中，法院未予支持租金减免的共 2 件，酌情予以支持的共 23 件（见图五）。
图五
1.法院未予支持租金减免的主要理由
（1）租户暂停营业是其根据具体情况变化而自行作出的经营决定，由此造成的损失属于市场行为存在的经营风险，不应道德绑架所有业主要求减免租金。
【案件索引】
（2020）粤 1803 民初 919 号 温永森与清远市森瑞企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
在疫情得到有效控制后，当地政府已经出台多项政策措施，支持企业复工复产，但被告（租户）自 2020 年 1 月 28 日起暂停酒店营业后，至本案庭审当日（即 2020 年 4 月 27 日）仍未恢复营业，可见，暂停营业是其根据具体情况变化而自行作出的经营决定，由此造成的损失属于市场行为存在的经营风险，租户要求业主免除 2 月至 4 月租金的理由不充分，不予采纳。
同时，法院指出：新冠肺炎疫情给各行各业都带来不同程度的影响，对于主动减免租金的业主应该值得尊重，但不应道德绑架所有业主要求减免租金，否则，便会损害业主的合法权益。
（2）租户迟延履行后发生不可抗力，且因疫情导致停业造成损失，与其逾期缴纳租金没有必然因果关系，不予支持减免租金。
【法院观点】
此次疫情属于在事前无法预知的情形，结合采取的防疫措施，如隔离、封锁、停运、停业等，反应在事中无法避免及不能克服的情况，其应属于不可抗力事件。原被告签订的租赁合同免责条款约定：“合同期内，因不可抗力的原因导致停业和造成损失的，经相关部门认定，双方各自承担损失，互不承担责任”。
被告（租户）按照合同约定应于 2019 年 11 月 10 日前支付完毕第二个租赁年度上半年的租金，其迟延履行后发生不可抗力，且因疫情导致停业造成损失，与其逾期缴纳租金没有必然因果关系，故被告要求减免租金的请求不予支持。
2.法院支持租金减免的主要理由
（1）部分法院认为此次疫情系不可抗力因素，适用不可抗力对疫情期间的租金酌情予以减免。
【案件索引】
（2020）沪 02 民终 3652 号 上海越申汽车销售服务有限公司与上海安申汽车维修有限公司租赁合同纠纷案
【法院观点】
在案件审理期间，爆发了众所周知的由新型冠状病毒引起的全国性的肺炎疫情，该情形无法预期、无法克服也无法避免，符合法律上不可抗力的免责事由，故法院就越申公司提出要求扣减占有使用费的请求予以适当考量。
（2）部分法院以当地政府公布的新型冠状病毒疫情期间的风险等级、复工复产安排等政策或者业主统一给予租户的减租政策（以下简称“当地政策”）为依据对疫情期间的租金酌情予以减免。
【案件索引】
（2020）宁 0104 民初 767 号 宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院在宁夏恒诺房地产开发有限公司与宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
因受疫情防控措施的影响，在同一商圈中月星集团对所属商户作出减半收取 2020 年 2 月、3 月、4 月期间的租金，由此，针对疫情影响酌定原告对被告 2020 年 2 月、3 月、4 月期间的租金予以减半收取。
（3）部分法院基于公平考量，参考《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的精神，适用公平原则对疫情期间的租金酌情予以减免。
【案件索引】
（2020）桂 1002 民初 1297 号 李怡与广西家佰业酒店管理有限公司百色分公司房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
原告请求被告支付 2020 年 1 月-3 月三个月租金共计 4500 元的主张，2020 年 1 月的租金被告在诉讼过程中已支付给原告，2020 年 2 月-3 月两个月租金 3000 元，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，公平原则及本案合同的履行等具体情况，对该两个月新冠疫情期间停业造成的租金损失酌情确定由原、被告双方各承担 50%。
在予以酌情支持减免租金的 23 件案件中，法院或单独适用或同时适用上述理由。其中，单独适用不可抗力予以支持的案件共 4 件；单独适用当地政策予以支持的共 5 件，单独适用公平原则予以支持的案件共 6 件，同时适用不可抗力和当地政策的案件共 1 件，同时适用不可抗力和公平原则的案件共 3 件，同时适用上述 3 个理由的案件共 1 件。另，剩余 3 件案件法官并未明确适用理由，仅点明因疫情影响酌情予以减免（案件的裁判理由情况见图六）。
图六
3.租金减免形式和减免力度
（1）部分法院采取以月数为单位来减免租金：一般情况下，法院根据当地政府公布的新型冠状病毒疫情期间的风险等级、复工复产安排等政策或者业主统一给予租户的减租政策来确定减租期间，减租期间为 1-3 个月不等，该期间内租金全免。
【案件索引】
（2020）鄂 0111 民初 973 号 武汉天桥电子商贸有限公司与武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司、陆鹏房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
被告天椒厨坊公司在履行合同过程中，受新冠疫情影响未能依合同约定支付房租，属于不抗抗力，不构成合同违约，但被告天椒厨坊公司应在疫情结束后履行支付房租的义务。被告天椒厨坊公司在案件审理过程中，抗辩应减免疫情期间的房租，理由正当，法院酌定免除 2 个月房屋租金，租金从 2020 年 4 月开始计算。
（2）部分法院采取租金比例来减免租金：法院按照业主和租户约定租金的 30-50%比例来减免疫情期间的租金，其中以减免50%租金比例为多。
【案件索引】
（2020）湘 1102 民初 1498 号 孙玉兰与被告永州乐朵酒店管理有限公司租赁合同纠纷案
【法院观点】
疫情防控措施限制被告乐朵公司营业达 25 天，且 2 月份一直处于公共卫生事件一级响应状态，为平衡合同双方的利益，2 月份的租金核减50%为宜；3 月份被告乐朵公司开设的维也纳酒店一直容许经营，且在 3 月 10 日湖南省将公共卫生事件应急响应由一级调整为二级，对酒店经营的影响明显减少，故对 3 月份的租金核减30%为宜。
在予以酌情支持减免租金的 23 件案件中，法院采取以月数为单位免除租金的案件共 14 件，采取租金比例减免的案件共 9 件（案件免租情况见图七）。
图七
（二）合同解除案件
在该 36 件案件中，仅涉及要求解除租赁合同主张的案件共 11 件，同时涉及要求租金减免和解除租赁合同主张的案件共 13 件，即涉及解除租赁合同主张的案件总计 24 件。
其中，由租户作为原告向法院起诉要求解约的案件共 10 件，由业主作为原告向法院起诉要求解约的案件共 12 件，由租户作为反诉原告提出解约要求的案件共 2 件（见图八）。
图八
1.租户作为原告起诉解约的案件情况
租户作为原告向法院提起诉讼要求解约的案件共 10 件，其中，法院未予支持的共 8 件，予以支持的共 2 件（见图九）。
图九
（1）法院未予支持的主要理由
对于法院未予支持的 8 件案件中，法院均综合考量案件因素，认为疫情虽然对租赁合同的履行产生了一定影响，但相关租赁合同仍旧具有履行的可能，以及依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的“以引导合同双方继续履行为主”的精神，对租户解除租赁合同的请求不予支持。
【案件索引】
（2020）皖 0202 民初 2438 号 王大军与安徽亚惠商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
首先，随着餐饮业规范有序复工复产，2020 年 3 月 7 日，原告商铺已经恢复经营，案涉租赁合同具备可以继续履行的条件，其并未向法庭提交证据证明存在合同履行困难的情形，无事实依据；
其次，新冠疫情并不属于案涉租赁合同中第十二条约定的“不可抗力”（租赁房屋因不可抗力遭到严重损坏，导致无法继续经营的），案涉合同中并无原告在此情形下享有合同解除权的相关约定，无合同依据；
再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定以及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神，原告要求解除合同，亦无法律依据。综上，原告并不享有合同解除权，案涉租赁合同应当继续履行。
（2）法院予以支持的主要理由
① 此次疫情系不可抗力，考虑到疫情影响营业、酒店经营困难，从公平原则出发，对租户提出的解约请求予以支持。
【案件索引】
（2020）苏 0812 民初 1039 号 沈正祥与淮安市交通控股有限公司房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
虽然目前疫情有所缓和，但政府采取的疫情防控措施并未完全解除，酒店作为公共场所，在国家对疫情防控的整体要求和指导下，造成经济损失是现实存在的，对原告履行合同的能力已产生实际影响，这是原、被告订立租赁合同时无法预计的，超出了市场风险的范围，应认定构成不可抗力。
考虑到疫情影响营业、酒店经营困难，从公平原则出发，原告为防止损失进一步扩大，要求解除租赁合同，符合合同约定的不可抗力条件，也不违反法律规定，故对租户解除租赁合同的请求予以支持。
② 租户达成一致解除合同，符合《合同法》第九十三条的规定，予以支持。
【案件索引】
（2020）湘 0104 民初 2271 号 长沙市万科企业有限公司与李建平、王从霞房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
法院认定了合同有继续履行的条件，但是双方签订的合同约定拖欠租金超过 30 日，原告可以要求解除合同，被告于 2019 年 1 月 1 日开始拖欠租金，且被告对原告的解约诉求并无异议，租户和业主之间达成一致意见解除租赁合同，符合《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故对于原告要求解除合同以及返还商铺的诉请，予以支持。
2.业主作为原告起诉解约的案件情况
业主作为原告向法院提起诉讼要求解约的案件共 12 件，其中，法院未予支持的共 9 件，予以支持的共 3 件（见图十）。
图十
（1）法院未予支持的主要理由
和租户作为原告起诉解约的大多数案件一样，业主作为原告起诉解约，法院仍主要是综合考量案件因素，认为疫情虽然对租赁合同的履行产生了一定影响（其中还有法院将疫情认定为不可抗力），但相关租赁合同仍旧具有履行的可能，以及依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的“以引导合同双方继续履行为主”的精神，对租户解除租赁合同的请求不予支持。
【案件索引】
（2019）苏 0902 民初 489 号 盐城市亭湖城市资产投资实业有限公司与陈惠尧、盐城市大真龙商业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
原、被告双方之间仍然存在继续合作的可能性。案涉房屋租赁纠纷现处于疫情尚未结束期间，如果径直按照双方补充协议的约定判令解除租赁协议及补充协议，既不利于案件的实质性处理，更不利于双方利益的平等维护，故对原告要求解除房屋租赁协议及补充协议、要求返还房屋及支付违约金的诉讼请求不予支持，对反诉原告要求继续履行房屋租赁协议及补充协议的诉讼请求予以支持。
（2）法院予以支持的主要理由
部分法院认为，当事人可通过在合同中约定解除合同的情形，在条件成就时达到合同解除的目的，因而支持解约诉求。
【案件索引】
（2020）苏 0682 民初 1945 号 如皋晖雅家居有限公司与南通市亚森家居有限公司房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
根据双方合同约定，在被告逾期 30 个工作日后即 2019 年 12 月 21 日后，原告根据合同约定即享有解除案涉合同的权利。且被告对其逾期缴纳租金的行为以双方达成延期缴纳租金的口头约定作为抗辩理由不成立。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
被告作为主张双方达成延期缴纳租金口头约定这一事实存在的一方，负有举证证明的责任，但被告并未提供证据证明原告以何种方式同意其延期缴纳租金，故对被告的该项抗辩不予采信。业主的解约请求符合租赁合同的约定，对业主解除租赁合同的请求予以支持。
3.由租户作为反诉原告提出解约要求的案件情况
由租户作为反诉原告提出解约要求的案件共 2 件，法院均未予支持。未予支持的理由如下：
（1）继续履行合同会导致双方利益失衡，显失公平，且不利于双方实现合同目的，故支持案涉合同予以解除。
【案件索引】
（2020）川 1302 民初 653 号 张福春与四川百世威体育用品公司房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
租户（被告）提出反诉解约，主张以“新冠病毒疫情导致情势变更”为由提出解除合同的反诉请求。法院经查认为，新型冠状病毒疫情发生在租户提出解除合同之后，且租户闭店时间较短，并不因此导致情势变更，故认定租户主张的情势变更不成立。
但是，法院认为，若继续履行合同会导致双方利益失衡，显失公平，且不利于双方实现合同目的，故支持案涉合同予以解除。
注：颇为意外的是，这是 36 件案件中唯一涉及“情势变更”法律观点的案件。关于“情势变更”在解决“疫情免租”案件中的重要性，笔者在疫情期间的多次讲座中均有所阐述，概括观点如下：
第一，现有“情势变更”制度因其最终指向“公平原则”，且兼具考虑了合同继续履行和合同终止两种情况，因此比较适合成为“疫情免租”的理由；
第二，现有“情势变更”制度（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第 26 条）将“不可抗力”排除在“情势变更”之外，理论界早有争议，将于2021年1月1日生效的《民法典》第 533 条“情势变更”对此已作出修改。
旧：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第 26 条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
新：《民法典》合同编第 533 条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”
（2）解除合同缺乏法律依据和合同依据以及违反公平原则的，不予支持。
【案件索引】
（2020）浙 0602 民初 1562 号 陈兰与绍兴安瑞商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案
【法院观点】
一、虽然疫情属于不可抗力，导致安瑞公司经营酒店停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，桔子酒店也已经可以恢复经营，本次疫情并未达到导致安瑞公司合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用案涉房屋用于经营酒店，不符合《合同法》第九十四条解除合同的规定。
二、酒店经营亏损系由多方面原因造成，既有疫情原因也有安瑞公司自身经营原因，其中因自身经营导致酒店亏损，是安瑞公司在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，安瑞公司以酒店经营亏损为由要求解除双方房屋租赁合同，系转嫁该风险于陈兰一方，不符合《合同法》关于公平原则的规定。
三、安瑞公司要求解除合同的理由亦不符合双方合同约定的解除条件，即其要求解除合同缺乏合同约定的依据。
四、法院裁判观点概述
（一）关于租金是否减免
总体上看，就疫情影响期间的租金承担问题，多数法院会适用不可抗力或者直接依据公平原则予以适当减免。
在减租期间方面，法院一般会根据当地政府公布的新型冠状病毒疫情期间的风险等级、复工复产安排等政策或者业主统一给予租户的减租政策来确定减租期间。
在减租力度方面，法院一般会在综合考量案情的基础上，根据公平原则来按照月数或者按照比例予以减免。
（二）关于合同能否解除
对于合同能否解除，法院主要依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款的规定，综合考量租赁合同是否有继续履行的可能，对“合同不能履行”和“履行困难”进行分析和认定。总体上看，法院以引导合同双方继续履行为主，不支持合同解除。
值得注意的是，就业主起诉请求解除合同的案件来说，还有法院依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第 5 款（法律界颇有争议条款），不予支持业主的该诉求。
（三）法院援引法律依据
在 36 件案件中，法院审理案件所援引的法律依据和法条主要包括：
受限于国内司法裁判文书的公开程度，我们本次检索的 208 件房屋租赁合同纠纷案件可能并未包含各地法院同期同类型的全部案件，但通过对其中 36 件案件的分析和总结，能够大致反映各地法院在审理“疫情免租”案件中的审理思路和裁判观点。
目前，疫情虽然在全国范围内得到有效防控，但其对各个行业的影响仍旧存在。可以预见，在 2020 年下半年，商业地产“疫情免租”的诉讼案件还会持续涌现，各地法院的类似案件判决结果也将相继公布，作为一家专业的商业地产法律服务机构，光大律师事务所将继续对此予以关注，并希给到我们的客户更多更有益的帮助。
Ps：截止本文发出之日，本所代理的数起“疫情免租”案件，除部分已经和解、调解结案外，其余仍处于上海市各区级法院的一审审理过程中，尚未形成一审判决。法院会如何裁判呢，让我们拭目以待吧。
附：36 件商业地产“疫情免租”案件目录表
（另外，笔者还对 36 件商业地产“疫情免租”案件的法院裁判说理进行了文字梳理，内容更为详尽，如有需要欢迎与我们联系）
