2022年，新冠病毒疫情再度卷土重来，我国部分地区的疫情防控政府主管部门结合当地疫情情况相应采取了诸如“居家办公”、“足不出户”、“静默”、“封城”等疫情防控措施，例如上海在2022年4月和5月期间，除承担疫情防控职责的工作人员外，2500万上海市民均遵守疫情防控政策呆在家中或小区中无法外出。这些疫情防控措施无疑对当地企业的正常经营造成一定影响，其中也包括商业地产行业，商场、写字楼、产业园区人去楼空，商业地产正常运营秩序遭受重创。在此情况下，商业地产减租免租（以下简称“疫情免租”）事宜时隔两年再次提上日程。
光大作为一家拥有近二十年商业地产开发运营法律服务经验的律师事务所，在2020年初新冠病毒疫情爆发的第一时间即就疫情及疫情防控措施对合同履行的影响发出自己的专业声音，包括（1）疫情及疫情防控措施是否构成不可抗力；（2）疫情及疫情防控措施对合同继续履行的影响，是否构成合同变更（减租、免租）和提前解约的法定事由；（3）如何进行减租、免租；（4）司法实践中“疫情免租”案件是判例分析研究等等。
徐军律师团队在此期间围绕上述法律问题进行了众多线上线下的分享和交流活动，其中针对“疫情免租”实务操作方面的两篇文章《业主：你知道怎么和租户谈免租吗？》、《那些商业地产“疫情免租”案件，法院是怎么判的？》引发房地产行业人士的广泛关注。徐军律师认为，鉴于2020年和2022年疫情的相似性，该两篇文章的内容在今天仍具有较强的实务参考价值，尤其是《那些商业地产“疫情免租”案件，法院是怎么判的？》一文，通过对全国各地法院审理的商业地产“疫情免租”案件进行检索和筛选，从当事人提出的“租金减免”及“合同解除”两类诉讼主张为切入点进行案件剖析，并就各地法院的裁判观点进行总结，最终得出“租金能否减免”、“租金减免形式及力度”、“能否解除合同”、“法院认定减免及解约的理由”等司法裁判观点，为业内人士处理类似租赁合同纠纷提供借鉴和指引。
在2020年《业主：你知道怎么和租户谈免租吗？》一文基础上，徐军律师团队结合过去两年处理商业地产“疫情免租”律师实务经验，在2022年继续为商业地产运营商（业主）带来一份《关于“新冠病毒疫情”期间租金减免的协议》示范文本。在该示范文本中，徐军律师尝试站在业主的角度，提示业主应该如何与租户签署租金减免协议，尤其是同样作为疫情防控措施“受损方”的业主在对租户进行租金减免扶持时如何注意体现业主自身的合法权益，希望该示范文本能对业主和租户的复工复产有所帮助。
关于“新冠病毒疫情”期间租金减免的协议
甲方/出租人：【】
乙方/承租人：【】
鉴于：
1.甲、乙双方就乙方承租【】市【】区【】路【】号名为【】的商场/写字楼/产业园区（以下简称“本项目”）【】层【】单元（以下简称“该房屋”），于【】年【】月签订《房屋租赁合同》及相关附件（以下称“租赁合同”），租赁期自【】年【】月【】日起至【】年【】月【】日止，乙方租赁该房屋作为【】使用。
2.国家卫健委于2020年1月20日发布一号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎（以下称“疫情”）列入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的疾病预防措施。2022年始全国各地疫情再次爆发，部分地区结合当地疫情情况相应采取了包括静默、封城、交通管制等一系列疫情防控措施，对当地企业的正常经营造成一定影响。
3.疫情发生后，乙方以其承租、使用该房屋遭受疫情及相关防控措施影响为由，向甲方申请减免受影响期间的该房屋租金。
4.甲方为体现社会责任，减轻承租人因疫情及相关防控措施所遭受的影响，同意按照本协议的约定向乙方提供减免租金的扶持。
现经甲乙双方友好协商，一致同意达成本协议如下：
一、乙方减免租金申请
1-1 乙方承租该房屋作为【】使用，乙方认为2022年疫情及防控措施对乙方正常承租、使用该房屋造成的影响体现在【】（徐军律师批注：例如关店停业、客流减少、限制访客进入、营业额降低等）。
1-2 乙方认为2022年疫情及防控措施对乙方造成影响的期间为【】年【】月【】日起至【】年【】月【】日止，共计【】个月（以下简称“2022疫情影响期间”）。乙方向甲方申请减免【】个月的租金/物业管理费，申请减免租金金额为【】/物业管理费金额为【】，以上金额均为含税金额。
1-3 乙方向甲方提交的《减免租金书面申请》见附件一、《相关证明材料》见附件二。
1-4 甲方对疫情及相关防控措施带给乙方的影响表示理解，但对乙方提出申请减免租金的具体理由及相关证明材料持有保留意见。（徐军律师批注：甲方可根据乙方提交材料的客观性和合理性选择是否约定此条。）
二、租金减免
2-1 基于疫情及相关防控措施对乙方造成的影响，甲方愿意给予乙方一定的经济扶持，同意部分减免/全部免除乙方下述期间的租金/物业管理费（徐军律师批注：减免费用是否包括物业管理费，需结合具体情况考虑，下同）：【】年【】月【】日起至【】年【】月【】日止（以下简称“减免租金期间”）。
2-2 减免租金期间内，甲方合计向乙方减免租金等费用的金额为人民币【】元（以下简称“减免费用”），其中：租金人民币【】元；物业管理费人民币【】元，以上金额均为含税金额。（徐军律师批注：减免费用的构成，包括费用的类别、对应期间、计算单价和总价，应详尽清晰，避免履行中产生歧义。）
2-3 双方确认，甲方向乙方提供上述减免费用已涵盖乙方由于“2022疫情影响期间”疫情及相关防控措施影响导致其不能正常承租、使用该房屋以及不能正常履行租赁合同所发生的全部损失。本协议生效后，乙方无权再以遭受疫情及相关防控措施影响为由，向甲方提出租赁合同项下包括租金、物业管理费、违约金等任何费用的减免要求，或不履行租赁合同项下的其他义务。（徐军律师批注：由于疫情的不可预见性，不排除在协议签署后仍存在因疫情防控措施升级导致承租人再次遭受重大影响的可能，对此业主可与租户沟通协商如何约定今后的合同履行风险。）
2-4 本协议签署前，若乙方已向甲方支付上述减免费用的全部或部分的，乙方有权在下期应向甲方支付的租金及物业管理费款项中扣除已支付的减免费用。本协议签署前，乙方逾期支付上述减免费用的，甲方同意免除乙方逾期支付责任。
三、乙方尚欠费用（徐军律师批注：建议对2022年疫情爆发前的乙方历史欠费进行处理，并与租金减免方案相结合。）
3-1 双方确认，除本协议约定的减免费用外，截止本协议签署之日，乙方尚有下述租金、物业管理费等费用尚未按期向甲方支付。本协议生效后，乙方应于【】年【】月【】日前向甲方支付下述拖欠费用。若乙方仍未能于上述期限支付下述拖欠费用的，甲方有权不向乙方提供本协议约定的减免费用扶持，乙方仍应按照租赁合同约定向甲方支付租金等费用。
1）【】年【】月【】日起至【】年【】月【】日止的租金人民币【】元；
2）【】年【】月【】日起至【】年【】月【】日止的物业管理费人民币【】元；
3）其他费用（若有）；
4）滞纳金。
四、项目防控措施
4-1 疫情防控期间，为响应政府关于疫情防控的要求，控制本项目的疫情发生风险，维护本项目全体租户的利益，甲方在在本项目内已经采取或将要采取包括但不限于下述措施在内的相关防疫举措。乙方理解并同意遵守该等防疫措施，并放弃就该等防疫措施而向甲方提出异议或主张的权利，包括向甲方提出损失赔偿等。
甲方采取的防疫措施包括【】。（徐军律师批注：例如商场单方通知缩短营业时间、写字楼单方通知禁止访客进入等其他可能影响乙方正常经营的防疫措施。）
五、店铺恢复营业（徐军律师批注：本条可适用于商场/园区内暂停营业或不正常营业的店铺租户，以尽快实现复工复产，恢复项目正常经营。）
5-1 乙方同意其店铺应于【】年【】月【】日完全恢复对外正常营业，遵守商场规定的营业时间、确保店内员工全员上岗、【】（徐军律师批注：此处可考虑约定对商场/园区店铺租户恢复营业的具体要求，具体可结合当地政府出台的复工复产政策），若乙方未能遵守的，甲方有权不向乙方提供本协议约定的减免费用扶持，乙方仍应按照租赁合同约定向甲方支付租金/物业管理费等费用。。
六、保密义务
6-1 双方应当对本协议的内容、因履行本协议获得的或收到的对方的商务、财务、技术、产品的信息、用户资料或其他标明保密的文件或信息的内容(简称“保密资料”)保守秘密，未经信息披露方书面事先同意，资料接受方不得向本协议以外的任何第三方披露。资料接受方可仅为本协议目的向其确有知悉必要的雇员和顾问披露信息披露方提供的保密资料，但同时须指示其雇员和顾问遵守本条规定的保密义务。
6-2 前述保密义务在本协议解除或终止后仍然有效。
七、其他事项
7-1 本协议作为租赁合同的补充，除本协议约定的内容外，租赁合同其他条款继续有效。若本协议与租赁合同的规定有冲突，以本协议为准。
7-2 本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与租赁合同中的定义相同 。
7-3 本协议经甲乙双方盖章或签字（徐军律师批注：签字适用于自然人）后生效。
7-4 本协议一式四份，甲乙双方各持两份，具有同等法律效力。
（以下无正文）
甲方： 乙方：
签署日期： 年 月 日 签署日期： 年 月 日
附件一：乙方《减免租金书面申请》
附件二：乙方《相关证明材料》
上述示范文本可由业主和租户结合项目的具体情况参考和适用。
“和实生物”，在矛盾中寻求统一，事物便能不断生成，不断发展。华夏大地正遭受多年未遇的疫情困苦，众人理应相互扶助、共渡难关。面对纠纷，作为合作的双方也应尽可能通过求同存异、友好协商的方式进行解决，化干戈为玉帛，实现最大化的互利共赢。
若业主和租户双方经过充分协商，仍无法就“疫情免租”事宜达成一致意见并签署相关协议的，则只能通过诉讼渠道维护各自利益。届时若业主有需求，也可以委托光大律师代理诉讼和仲裁案件，我们在“疫情免租”诉讼案件中同样拥有丰富的经验，两年来曾代理诸多成功案例，例如代理业主完成上海地区法院首次以判决形式结案的“疫情免租”案件，一审法院判决认定租户主张的“疫情”属于不可抗力之理由不成立，租户的大部分本诉诉请被驳回，业主的大部分反诉诉请被支持，租户不服一审判决提起上诉后，二审维持原判。(详情请扫描以下二维码）
